Предприниматель сдает в аренду нежилое помещение налогообложение

Выбор оптимального налогообложения для ИП, который сдает в аренду нежилое помещение

Сдача недвижимости в аренду всегда сопряжена с вопросом об уплате налогов с получаемого дохода. Размер налоговых платежей всегда зависит от нескольких факторов, таких как статус арендодателя (организация, предприниматель или обычное физическое лицо), категория объекта и т.п., а также применяемых систем налогообложения.

Отдельные регионы также имеют право устанавливать особые ставки, ограничивая возможность их применения понятными условиями.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Платежи предпринимателя в ФНС

Для правильного определения размера платежей необходимо правильно определить вид налогов, которые необходимо уплатить, их ставки, а также учесть страховые взносы на пенсионное и медицинское страхование, которые ИП уплачивает за себя, а также возможности уменьшения налоговых платежей.

Фиксированный размер страховых взносов в 2018 году составляет 26 545 руб. на страховую часть пенсии и 5 840 руб. – на медицинское страхование. С доходов, превышающих 300 тыс. руб., дополнительно на пенсионное страхование уплачивается 1%, но общая сумма страховых платежей не может быть больше 212 360 руб. Рассмотрим, какие системы налогообложения может использовать ИП, который сдает в аренду объекты нежилой недвижимости.

Общая система налогообложения

Рассчитанный НДС можно уменьшить на сумму «входящего» налога, когда арендодатель из личных средств оплачивает, например, коммунальные услуги. Такой вычет также применим по договорам субаренды, если получающий доход предприниматель сам снимает помещение у государства или организации, применяющей ОСНО.

Налог на имущество уплачивается только в случае включения объекта в перечень, определенный нормативно-правовым актом субъекта Федерации. В этом случае размер платежа составляет 2% от кадастровой стоимости.

НДФЛ исчисляется по ставке 13%. При этом сумма дохода уменьшается на уплаченный НДС и размер понесенных расходов. Платежи также можно уменьшить на сумму уплаченных страховых взносов. Для расчета окончательной суммы подлежащих уплате страховых взносов на ОСНО учитывается только разница между доходом и расходом.

С объектом «доходы минус расходы»

При упрощенной системе налогообложения с объектом «доходы, уменьшенные на величину расходов» уплачиваются только налог на имущество и налог, связанный с применением УСН. Размер налога на имущество определяется по тем же правилам, что и при общей системе налогообложения.

Ставка налога по УСН «доходы минус расходы» составляет 15% от налогооблагаемой базы, но не менее 1% от общей суммы дохода. Налогооблагаемая база определяется как разность между всеми полученными доходами, в том числе внереализационными, и суммой экономически обоснованных расходов. Перечень таких расходов является закрытым и установлен Налоговым кодексом.

Предприниматель без наемных работников и не заключавший с физическими лицами (не ИП) договора на выполнение работ и оказание услуг, имеет право уменьшить рассчитанный налог на всю сумму уплаченных им страховых взносов. Если он является работодателем, то в зачет можно принять только 50% страховых взносов.

С объектом «доходы»

Ставка налога при применении упрощенной системы налогообложения с объектом «доходы» – 6%. Единственным отличием УСН «доходы» от УСН «доходы минус расходы» является порядок определения налогооблагаемой базы. В этом случае в зачет идет вся сумма полученного дохода, уменьшить её нельзя.

В отношении налога на имущество и расчета страховых взносов применяются те же правила.

Патентная система налогообложения приобрела нынешний вид совсем недавно, но уже успела получить широкое распространение, в том числе для предпринимателей, практикующих сдачу в аренду помещений. Для ИП-арендодателя она имеет как свои преимущества, так и недостатки.

К преимуществам можно отнести фиксированную ставку налога, не зависящую от дохода по данному объекту, и освобождение от уплаты имущественного налога, а также возможность использования одновременно с другими системами налогообложения (кроме ОСНО).

Однако платеж по ПСН нельзя уменьшить на уплаченные страховые взносы.

Ставка составляет всего 6%. Налогооблагаемой базой является потенциально возможный к получению годовой доход, установленный законодательным органом субъекта Федерации.

Применение единого налога на вмененный доход возможно, если такая система установлена муниципальными органами власти. Например, в Москве ЕНВД не применяется с 2012 года. Ожидается полная отмена этой системы с 2021 года. При сдаче в аренду можно применять ЕНВД, если сдаются следующие объекты:

• торговые места в объектах стационарной торговой сети без торговых залов (рынки, ярмарки, торговые комплексы, киоски, кроме торговых мест на автозаправочных и автогазозаправочных станциях);
• объекты нестационарной торговой сети (прилавки, палатки, ларьки, контейнеры и т.п.);
• объекты организации общественного питания, не имеющих зала обслуживания посетителей (киоски, палатки, магазины (секции, отделы) кулинарии).

Для исчисления вмененного дохода применяют физические показатели по видам деятельности, размер базовой доходности в месяц и корректирующие коэффициенты. Коэффициент К1 устанавливается правительством РФ, К2 – представительным органом муниципального образования.

Ставка устанавливается в размере 15 процентов величины вмененного дохода. Предприниматель уменьшает ЕНВД на сумму уплаченных страховых взносов, так же как и при УСН.

Когда оправдано применение ОСНО?

Несмотря на кажущуюся простоту расчета и уплаты налогов при общей системе налогообложения, её применение влечет много «подводных камней».

Так, если при использовании льготных систем налогообложения индивидуальному предпринимателю достаточно осуществлять учет доходов и расходов в соответствии с выбранной им системой, то при применении ОСНО он обязан вести бухгалтерский учет в полном объеме. Обычно это связано с дополнительными затратами на услуги соответствующих специалистов.

Однако стоит принимать во внимание, что, если общий доход за три месяца подряд составил менее 2 млн. руб., появляется право на освобождение от уплаты НДС. Оно начинает действовать с 1 числа месяца, следующего за истекшим периодом, и продолжается один год или до 1 числа месяца, в котором доход предпринимателя за три месяца подряд превысил установленный размер.

Поэтому, если доход за квартал составит менее 2 млн. руб. и при прочих условиях сумма налоговых платежей получается меньше, чем при использовании других систем налогообложения, лучше предпочесть ОСНО.

Еще одним способом не уплачивать НДС является приобретение для сдачи в аренду объекта у продавца-плательщика НДС. При наличии счет-фактуры от продавца, принятия объекта к учету и получения от аренды дохода, облагаемого НДС, ранее уплаченный продавцом НДС можно зачесть.

Подбор оптимального варианта

Рассчитаем оптимальный для предпринимателя, не имеющего работников, вариант системы налогообложения для Московской области. Предположим, что он имеет помещение в городском округе Котельники площадью 140 кв. м.

Объект входит в перечень объектов недвижимости, в отношении которого налог на имущество взимается исходя из кадастровой стоимости, примем её равной 15 млн. руб. Стоимость аренды такого объекта – 150 тыс. руб. в месяц, расходы на содержание – 50 тыс. руб., включая НДС 18%.

Годовой доход при сдаче объекта в аренду составит 1 800 000 руб., в том числе НДС 274 576 руб. 27 коп. Сумма расходов будет равняться 600 000 руб. при размере входящего НДС 91 525 руб. 42 коп.

Чтобы рассчитать НДС, подлежащий уплате, необходимо найти разность между НДС в общем доходе и входящим: 274 576,20 руб. – 91 525,42 = 183 050 руб. 85 коп.

Налог на имущество: 15 000 000 руб. * 2% = 300 000 руб.

Страховые взносы: 26 545 руб. + 5 840 руб. + (1 800 000 – 600 000 – 300 000) руб. * 1% = 41 385 руб.

НДФЛ: ((1 800 000 – 274 576,27) руб. – (600 000 – 91 525,42) руб.) * 13% – 41 385 руб. = 90 818 руб. 39 коп.

Общая налоговая нагрузка составит 615 254 руб. 24 коп., но, если предприниматель получил освобождение от уплаты НДС, то всего 432 203 руб. 39 коп.

Налог на имущество: 15 000 000 руб. * 2% = 300 000 руб.

Страховые взносы: 26 545 руб. + 5 840 руб. + (1 800 000 – 300 000) руб. * 1% = 47 385 руб.

Налог по УСН: (1 800 000 – 600 000) руб. * 15% – 50 385 руб. = 132 615 руб.

Общая налоговая нагрузка – 480 000 руб.

Налог на имущество: 15 000 000 руб. * 2% = 300 000 руб.

Страховые взносы: 26 545 руб. + 5 840 руб. + (1 800 000 – 300 000) руб. * 1% = 47 385 руб.

Налог по УСН: 1 800 000 руб. * 6% – 50 385 руб. = 60 615 руб.

Общая налоговая нагрузка – 408 000 руб.

Для расчета страховых взносов при ПСН учитывается потенциально возможный к получению годовой доход. Для Московской области в отношении объектов нежилого фонда общей площадью от 70 до 150 кв.м он определен в размере 959 733 руб.

Страховые взносы: 26 545 руб. + 5 840 руб. + (969 733 – 300 000) руб. * 1% = 38 782 руб. 33 коп.

Налог по ПСН: 959 733 руб. * 6% = 57 583 руб. 98 коп.

Общая налоговая нагрузка – 96 366 руб. 31 коп.

Для расчета страховых взносов при ЕНВД учитывается вмененный доход.

Налоговым кодексом установлена базовая доходность от сдачи в аренду торгового объекта свыше 5 кв. м из расчета 1 200 руб. в месяц за 1 кв. м. Коэффициент К1 на 2018 год установлен в размере 1,868, коэффициент К2 для городского круга Котельники – 1.

Расчетная доходность за 1 год нашего объекта составит:1 200 руб. * 140 кв.м. * 12 мес. * 1,868 * 1 = 3 765 888 руб.

Налог на имущество: 15 000 000 руб. * 2% = 300 000 руб.

Страховые взносы: 26 545 руб. + 5 840 руб. + (3 765 888 – 300 000) руб. * 1% = 67 043 руб. 88 коп.

Налог по ЕНВД: 3 765 888 руб. * 15% – 67 043 руб. 88 коп. = 497 839 руб. 32 коп.

Общая налоговая нагрузка в данном случае составит 864 883 руб. 20 коп.

Способы оплаты

Наиболее распространенным способом уплаты налогов является их перечисление с расчетного счёта. При отсутствии такового предприниматель может воспользоваться многими другими способами, даже не посещая для этого банковские учреждения.

Самым простым из них является оплата банковской картой. Необходимый платеж можно сформировать с помощью сервиса Федеральной налоговой службы «Уплата налогов, страховых взносов физических лиц» (https://service.nalog.ru/payment/tax-fl.html).

Сформировать платежное поручение также можно при помощи личного кабинета в интернет-банке. Большинство кредитных учреждений уже давно предлагают такую услугу. Относительно недавно к ним присоединились и операторы электронных средств платежа, такие как Яндекс.Деньги, Qiwi и Webmoney.

При заполнении реквизитов важно обратить внимание на признаки, отличающие налоговый платеж от прочих. К таковым относятся код бюджетной классификации, установленный для каждого налога и страхового взноса, ОКТМО плательщика и период, за который производится платеж. Все платежные реквизиты должны совпадать с предоставляемой в налоговые органы отчетностью.

В приведенном нами примере самой выгодной оказалась патентная система налогообложения, но это не значит, что она будет выгоднее всех при других условиях. Чтобы сделать правильный выбор, предприниматель должен учесть все факторы.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-46-18 (Москва)
+7 (812) 425-63-64 (Санкт-Петербург)

ИП сдает в аренду нежилое помещение – налогообложение

В чем сложности налогообложения при сдаче недвижимости ИП в аренду?

Процедура сдачи ИП нежилой недвижимости в аренду характеризуется большим количеством нюансов с точки зрения налогообложения. Так, ИП, чтобы не нарушить налоговое законодательство, нужно знать ответы на следующие вопросы:

1. В качестве кого он должен платить налоги на аренду помещения — ИП или простого гражданина, с учетом того, что нежилая недвижимость записана на него как на физическое лицо (как вариант, куплена им еще до регистрации в качестве ИП)?

В зависимости от статуса налогоплательщика устанавливается право применения того или иного налогового режима — общего, специального, а также право включения в расчет налоговой базы расходов.

1. Нужно ли ему как физлицу платить налог на имущество, которое сдается в аренду (и используется, таким образом, в предпринимательской деятельности)?

В общем случае по недвижимости, используемой в бизнесе ИП, не платится имущественный налог. Но из этого правила много исключений.

1. Какие налоги нужно платить ИП, если он сдает недвижимость хозяйствующему субъекту — другому ИП или ООО?

Здесь все упирается главным образом в специфику применяемой системы налогообложения — ОСН или какого-либо из спецрежимов.

1. Какие налоги нужно платить ИП, если он сдает нежилую недвижимость физическому лицу (не зарегистрированному как ИП)?

Основная проблема здесь в следующем: в отношении физлиц ИП как хозяйствующий субъект может выступать налоговым агентом и нести предусмотренные законом обязанности по исчислению и уплате НДФЛ физлица (как и по составлению отчетности).

Попробуем теперь последовательно дать ответы на указанные вопросы, связанные с налогообложением сдачи ИП недвижимости в аренду.

Сдача недвижимости ИП: с каким налоговым режимом работать?

Даже если объект недвижимости был приобретен физлицом в статусе ИП (например, по коммерческому договору купли-продажи с другим хозяйствующим субъектом), то в свидетельстве о праве собственности будут приведены личные данные владельца без каких-либо поправок на наличие у него статуса предпринимателя. Любые коммерческие операции с объектом недвижимости (продажа или аренда) с точки зрения налогообложения по умолчанию будут рассматриваться как совершенные физлицом, не ИП. То есть арендодателю по умолчанию нужно будет платить с выручки по аренде НДФЛ по ставке 13%.

Вместе с тем ИП вправе уведомить ФНС о том, что использует объект недвижимости в бизнесе, и на основании этого уплачивать налоги со сделок с данным объектом в соответствии с применяемой системой налогообложения, например УСН или ЕНВД (п. 3 ст. 346.11, п. 4 ст. 346.26 НК РФ).

Уведомление составляется в свободной форме. В нем желательно отразить реквизиты договора о сдаче объекта в аренду, актов приема-передачи помещения — это будет свидетельством того факта, что недвижимость используется в предпринимательской деятельности (письмо Минфина России от 05.03.2012 № 03-11-11/67).

Если ИП работает на ОСН, то указанное уведомление в ФНС отправить также имеет смысл. Предприниматель на общем налоговом режиме, как и обычное физлицо, платит 13% с выручки, но при этом ИП как хозяйствующий субъект может включать в расчет налоговой базы расходы, в то время как обычное физлицо не может. Расходы в случае с арендой бывают весьма существенные (например, связанные с оплатой коммунальных услуг, если они не включены в стоимость контракта).

Более того, ИП на ОСН с выручки по арендной плате будет платить НДС, а обычное физлицо — нет.

Недвижимость в предпринимательской деятельности: платить ли налог на имущество?

ИП на ОСН платит имущественный налог на общих основаниях. При этом ему может быть выгоднее не включать объект налогообложения в состав имущества, используемого в предпринимательской деятельности, поскольку на такое имущество не распространяются налоговые льготы (п. 2 ст. 407 НК РФ).

ИП на УСН и ЕНВД вправе не уплачивать налог на недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности, если только оно не относится к объектам, перечисленным в подп. 1 и 2 п. 1 ст. 378.2 НК РФ. В число таких объектов входят:

• административно-деловые здания, торгово-развлекательные центры и любые помещения внутри данных объектов;
• объекты, внутри которых располагаются (или могут располагаться в соответствии с назначением, которое отражено в документах технического учета) офисы предприятий, магазины, рестораны, кафе, точки бытового обслуживания.

Конкретный перечень таких объектов утверждается для каждого региона отдельным постановлением властей.

Факт использования или неиспользования объектов, перечисленных в ст. 378.2 НК РФ, в предпринимательской деятельности значения не имеет: налог на имущество ИП платит по ним в любом случае.

Так или иначе условимся, что ИП все же использует нежилую недвижимость в коммерческих целях, а именно в целях сдачи в аренду. На практике арендаторами объекта могут быть:

• ИП и юрлица;
• физлица, не зарегистрированные как ИП.

В каждом случае налогообложение ИП имеет особенности.

Арендатор — хозяйствующий субъект: налоговые последствия ИП на спецрежиме

Сдавая недвижимость другому хозяйствующему субъекту, ИП должен будет в случае, если ведет деятельность на спецрежиме:

1. На УСН:

• исчислять и учитывать доходы от получения арендной платы (при УСН 15% — расходы, если они имели место) в книге учета;
• в установленные сроки исчислять и уплачивать налог;
• отчитываться по налогу в декларации.

1. На ЕНВД:

• вести удобным способом (по которому у ФНС нет возражений, если уже была проверка, или по всем признакам не должно быть, если проверки еще не было) учет физических показателей, влияющих на налоговую базу (письмо Минфина России от 08.08.2012 № 03-11-11/233);
• исчислять, уплачивать и декларировать налог.

В случае с арендой недвижимости при ЕНВД физические показатели по разрешенным видам аренды нежилой недвижимости могут быть разными — нужно смотреть их перечень по п. 3 ст. 346.29 НК РФ. И если объектов несколько, то может потребоваться их раздельный учет.

Как мы уже знаем, налог на имущество платить на спецрежиме не нужно (если нет исключений по ст. 378.2 НК РФ и ФНС уведомлена об использовании недвижимости в бизнесе).

Арендатор — хозяйствующий субъект: налоговые последствия ИП на ОСН

В случае если ИП ведет деятельность на ОСН, то он должен будет:

1. Вести учет по книге учета на ОСН (утверждена приказом от 13.08.2002 Минфина России № 86н, МНС России № БГ-3-04/430), исчислять и уплачивать свой НДФЛ, декларировать его в установленный срок.
2. Уплачивать НДС с выручки, которая представлена арендной платой, выписывать счета-фактуры (предоплатные, авансовые, при необходимости — исправительные или корректировочные), вносить сведения о них в журнал и книги учета.

Узнать больше о специфике учета счетов-фактур плательщиком НДС вы можете в статьях:

В случае если ИП и его контрагент заключили договор о безвозмездной аренде в тех или иных целях, НДС тем не менее нужно уплатить, причем по рыночной цене аренды (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 № 98).

Контрагент при этом принимает расчетную стоимость аренды в состав внереализационных доходов (п. 8 ст. 250 НК РФ).

Арендатор — физлицо (не ИП): налоговые последствия

Если арендатор — физлицо, не зарегистрированное как ИП, то предприниматель, сдавая объект в аренду, должен будет как налогоплательщик осуществлять в общем случае те же действия, что характерны для правоотношений с другим хозяйствующим субъектом. Налоги с аренды нежилого помещения он платит те же самые. Вместе с тем ИП следует иметь в виду, что:

1. При безвозмездной аренде недвижимости физлицом ИП обязан исчислить (по аналогии со сценарием для контрагентов-юрлиц и ИП, описанным выше) налоговую базу НДФЛ по рыночной сумме аренды.

Дело в том, что эта сумма считается натуральным доходом физлица. На нее ИП должен начислить НДФЛ, уплатить его в статусе налогового агента (письмо Минфина России от 05.07.2013 № 03-04-06/25983), а затем отчитаться в ФНС по формам 2-НДФЛ и 6-НДФЛ.

1. В журнале и книгах по НДС будут, очевидно, учитываться только исходящие счета-фактуры.

При этом если физлицо оплатило аренду наличными, а арендодатель выдал бланк строгой отчетности, подтверждающий оплату, то счет-фактура не нужен. В иных случаях счет нужно оформлять и регистрировать в журнале учета и книге продаж (письмо Минфина России от 23.11.2012 № 03-07-09/153).

ИП может сдавать принадлежащую ему недвижимость как физлицо, уплачивая обычный НДФЛ, либо как хозяйствующий субъект на ОСН или спецрежиме, если проинформирует ФНС об использовании объекта недвижимости в бизнесе. Во втором случае возможно применение более выгодных условий по уплате налога с выручки.

Лучшая система налогообложения при сдаче помещений в аренду

Аудиоверсия статьи, прослушать

Для организаций и предпринимателей налогообложение сдачи в аренду недвижимости возможно в нескольких вариантах. В каждом – есть свои преимущества и недостатки. Рассмотрим, какие отчисления в бюджет ждут собственника недвижимости, и как выбрать оптимальный налоговый режим.

Специальные налоговые режимы для арендодателя

Спецрежимы (УСН, ЕНВД, ПСН) отличаются простотой учета и отчетности, уменьшают количество уплачиваемых налогов и для прибыльного бизнеса – сокращают нагрузку.

Все плательщики на спецрежимах освобождены от НДС, НДФЛ предпринимателя, налог на прибыль и частично на имущество – вместо них устанавливается один налог.

Особенности налога на имущество для спецрежимов:

• уплачивается по офисной, торговой недвижимости, объектам общепита и бытового обслуживания, административным центрам, если в регионе принят соответствующий закон и определена кадастровая стоимость площадей;
• ставка до 2% – принимается местным законодательством.

Специальные режимы имеют свои особенности применения.

Два вида «упрощенки»

Если арендодатель отвечает установленным критериям – выбор в пользу УСН часто является оптимальным.

Упрощенная система доступна, если годовой доход не превышает 150 млн руб. (лимит с 01.01.2017), стоимость основных средств не выше 150 млн руб. и количество сотрудников не больше 100.

«Упрощенка» может применяться в двух вариантах – на выбор налогоплательщика.

• ставка 15%;
• база для расчета – выручка, уменьшенная на затраты;
• минимальные отчисления – 1% поступлений.

• ставка 6%;
• база – выручка, т. е. все поступления;
• есть вычеты – от исчисленного платежа отнимаются страховые взносы.

В регионах могут вводиться льготы, но для арендного бизнеса – это редкость.

Платить 15% от прибыли выгоднее, чем 6% от дохода, только если соотношение затрат и выручки больше 0,6 – для аренды это бывает крайне редко.

Тем не менее, если юрлицо сдает неликвидные площади за символическую плату, чтобы простой не приносил убытка, УСН 15% применять выгодно. Ставка ниже, чем у налога на прибыль, нет НДС, а сумму отчислений можно свести к минимальному 1%.

Предпринимателями в первом виде «упрощенка» фактически не применяется, так как при сдаче в аренду нежилого помещения ИП налогообложение в виде УСН 6% позволит уменьшить исчисленный налог на «личные» взносы в ПФР и ФСС. Для небольших арендных поступлений это может снизить платеж до нуля, в других случаях – сократить налоговую нагрузку.

Патентная система для ИП-арендодателя

Режим доступен только предпринимателям-собственникам недвижимости, зарабатывающим на ней не более 60 млн руб. в год.

• действует при наличии принятого в регионе закона;
• ставка 15%, может быть снижена на уровне субъекта РФ;
• база для расчета – установленный «базовый» доход, скорректированный коэффициентами, не зависит от фактически полученного.

Предприниматель оплачивает патент (на срок до 12 месяцев), никакую отчетность в ФНС не сдает, но должен вести книгу учета доходов.

Плюс патента – максимальная простота. Минус – нет вычетов на страховые взносы.

Сдача в аренду и система налогообложения в виде ЕНВД: когда это возможно?

Платить ЕНВД можно при сдаче в аренду торговых мест на крытых рынках, ярмарках, в торговых комплексах и т. д. Главное требование для применения «вмененки»: объект не должен иметь торговые залы.

• вводится в действие региональным законом (есть не во всех городах);
• ставка от 7,5 до 15%;
• база для расчета – утвержденный законодательством («вмененный») уровень дохода;
• применяются вычеты на взносы и пособия.

Организации и ИП с работниками могут уменьшить платеж (до 50%) на суммы уплаченных взносов и пособий. ИП без работников имеют право снизить ЕНВД на всю сумму «личных» страховых взносов. Налоговый учет и отчетность – в минимальном объеме.

Применять спецрежим выгодно, имея высокие и стабильные поступления от арендаторов: если в какой-то период выручки не будет – «вмененку» все равно придется заплатить.

Общая система: какие налоги платить и когда применение оправдано

Это самый сложный режим с точки зрения учета и отчетности. Традиционное (общее) налогообложение предполагает уплату трех основных налогов:

ставки 20% для юрлиц и 13% для ИП;

начисляется с прибыли, т. е. позволяет учесть затраты;

если расходы равны или превысили выручку, к уплате будет ноль.

рассчитывается от стоимости недвижимости;

ставка до 2,2%, если расчет производится по остаточной стоимости, и до 2% – если по кадастровой; конкретный размер зависит от региона.

фактически будет уплачено 18/118 от размера арендной платы без коммунальных и иных аналогичных платежей;

при квартальной выручке менее 2 млн руб. можно получить освобождение от НДС.

Основной минус ОСНО для арендного бизнеса – высокая налоговая нагрузка. Доля затрат при сдаче в наем нежилых помещений невысока. Поэтому возможность учета трат – преимущество ОСНО – не несет особых плюсов.

В каких случаях без традиционной системы не обойтись?

1. Налогоплательщик не может применять упрощенную, потому что не подходит под ее критерии. Например, недвижимость стоит больше 150 млн руб., или доход превысил установленный лимит (о критериях – см. далее).
2. Сдача в наем помещений – это неосновной бизнес и приносит незначительную прибыль. Например, сдается в аренду небольшая часть площади кафе, при этом системой налогообложения для кафе выбрано ОСНО. В этом случае целесообразно аренду также оставить на общей системе.

Выбираем самый выгодный вариант – примеры расчетов

Выбор системы налогообложения зависит от множества факторов. Для каждого конкретного случая лучше провести предварительные вычисления.

Пример 1

ООО «Альта» сдает в аренду торговые площади (100 кв. м), коммунальные платежи учтены в арендной плате.

Просто о сложном: какие налоги платят ООО и ИП, если сдают в аренду нежилое помещение?

Передача нежилого помещения во временное пользование третьим лицам является деятельностью, направленной на извлечение прибыли, которая в соответствии с требованиями налогового кодекса, подлежит налогообложению в соответствии с применяемым режимом налогообложения. В этой статье мы подробно разберем, какие налоги должен заплатить арендодатель и арендатор нежилого помещения.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36 . Это быстро и бесплатно !

Какие налоги платит арендодатель: ИП и ООО?

Вид налога, подлежащего исчислению и уплате собственником здания, зависит от используемого хозяйствующим субъектом режима налогообложения. Традиционно довольно схожими режимами налогообложения при сдаче в аренду нежилого помещения обладают юридические лица: общества с ограниченной ответственностью и индивидуальные предприниматели. Физические лица обладают несколько иным статусом и уплачивают только один налог, о котором мы расскажем дальше.

Рассмотрим, какие виды налогов будут исчислять и уплачивать ООО или ИП, если они сдают в аренду нежилое помещение:

1. Налог на прибыль. Налог на прибыль исчисляется и уплачивается только организациями, применяющими общую систему налогообложения.
2. Если организация или индивидуальный предприниматель применяют упрощенную систему налогообложения, то с суммы полученной от передачи помещения в аренду они должны уплатить налоги в размере от используемого способа расчета УСНО.
3. Налог на добавленную стоимость, если организация или индивидуальный предприниматель используют общую систему налогообложения.
4. ЕНВД, если нежилое помещение передается в аренду для целей, указанных в ст. 346.26 НК РФ. Указанный налог исчисляют и уплачивают организации и индивидуальные предприниматели.
5. НДФЛ, который исчисляется и уплачивается индивидуальными предпринимателями, находящимися на общем режиме налогообложения, а также в случае передачи во временное пользование помещений, принадлежащих физическим лицам.

Теперь стоит рассказать подробнее о каждом из видов налогов, которые подлежат уплате лицами, использующими нежилые помещения, в целях извлечения прибыли. Наиболее частым вопросом, возникающим в данной ситуации является вопрос об обложении прибыли, полученной от сдачи имущества в аренду, налогом на добавленную стоимость.

Анализ статьи 146 НК РФ позволяет сделать вывод о том, что операции по передаче в аренду нежилых помещений подлежат обложению налогом на добавленную стоимость. Размер налога по данной операции составляет 18 % от суммы арендной платы, которая получена собственником здания за отчетный период. Отчетным периодом признаются 3 месяца, полугодие, 9 месяцев и год соответственно.

Таким образом, ежеквартально собственник нежилого помещения (общество или индивидуальный предприниматель, применяющий ОСНО) обязаны исчислить и уплатить в федеральный бюджет соответствующий налог.

При сдаче в аренду нежилых посещений физическими лицами или индивидуальными предпринимателями, применяющими ОСНО, вышеуказанные лица должны уплатить налог на доходы физических лиц, размер которого составляет 13%. Порядок уплаты и сдачи отчетности зависит от статуса хозяйствующего субъекта.

В конце года по требованию собственника они должны выдать справку 2-НДФЛ, которая налогоплательщиком подлежит сдаче совместно с налоговой декларацией 3-НДФЛ в налоговую на проверку. Сдача декларации должна быть осуществлена в срок не позднее 30 апреля года следующего за отчетным периодом.

Если нежилое помещение физическим лицом или индивидуальным предпринимателем передается в аренду физическому лицу, то порядок исчисления и уплаты НДФЛ осуществляется собственником помещения самостоятельно.

В срок не позднее 30 апреля года, следующего за учетным периодом, он должен представить в ИФНС налоговую декларацию с обязательным приложением документов, подтверждающих размер полученных доходов (договор аренды, документы, подтверждающие факт и размер полученного дохода). После проверки декларации им должен быть перечислен в бюджет муниципального образования НДФЛ.

Особенности УСН

Плательщиками данного налога в соответствии с положениями главы 26.2. НК РФ являются организации и индивидуальный предприниматели, сумма дохода которых за предыдущие 9 месяцев не превысила 112 с половиной миллионов рублей. Также не могут использовать упрощенную систему налогообложения хозяйствующие субъекты, имеющие филиалы, а также банки, страховщики, инвестиционные фонды и прочие соответствующие лица.

Размер налога также может рассчитываться двумя способами: если используется УСНО с объектом налогообложения «Доходы», то размер налога составляет 6 % от суммы ежемесячной арендной платы. Если объектом налога налога является «Доходы-расходы», налоговая ставка составляет 15 % от разницы между полученным доходом и произведенными в процессе осуществления предпринимательской деятельности расходами.

Отчетным периодом признаются 3 месяца, полугодие, 9 месяцев и год соответственно. Поэтому исчисление и уплата данного налога должна осуществляться налогоплательщиком самостоятельно по итогам работы квартала.

Применение ОСНО

Организации, применяющие общую систему налогообложения, должны исчислить и уплатить налог на прибыль. Индивидуальные предприниматели плательщиком данного налога не являются. Это следует из анализа статьи 246 НК РФ, которые в данном случае, исчисляют и уплачивают НДФЛ.

Размер налоговой ставки по данному виду налога составляет 20 % от полученной организацией прибыли. При этом, 3 % от суммы исчисленного налога подлежит перечислению в федеральный бюджет, а остальные семнадцать процентов уплачиваются в бюджет субъекта федерации. Отчетным периодом признаются 3 месяца, полугодие, 9 месяцев и год соответственно.

Таким образом, исчисление и уплата данного вида налога должна осуществляться налогоплательщиком ежеквартально по итогам полученной прибыли.

Когда используется ЕНВД?

ЕНВД — это налог, какой уплачивают организации и ИП при условии, если они сдают часть нежилого помещения в виде торговых мест, расположенных в объектах стационарной торговой сети, не имеющих торговых залов, объектов нестационарной торговой сети, а также объектов организации общественного питания, не имеющих зала обслуживания посетителей.

Налоговой базой признается величина вмененного дохода, рассчитываемая как произведение базовой доходности, которая составляет 9000 рублей в месяц исчисленной за налоговый период, и величины физического показателя, который составляет количество переданных в аренду торговых мест. Ставка варьируется от 7 до 15% и зависит от региона, в котором зарегистрирован бизнес.

Облагается ли налогами арендатор помещения?

Частично ответ на указанный вопрос уже обсуждался ранее. Так, если во временное пользование передается объект нежилого помещения, владельцем которого выступает физическое лиц, то организация или индивидуальный предприниматель выступают по отношению к нему налоговым агентом. Следовательно, в их обязанности входит исчисление, удержание из арендной платы суммы НДФЛ и перечисление его в муниципальный бюджет.

Аналогичная ситуация возникает у арендаторов, арендующих нежилые помещения у федеральных и муниципальных органов, в обязанности которых входит исчисление, удержание и перечисление в федеральный бюджет налога на добавленную стоимость в отношении суммы ежемесячной арендной платы. В такой ситуации, они также выступают в качестве налоговых агентов.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что передача в аренду нежилого помещения подлежит обложению различными видами налогов, в зависимости от статуса собственника помещения, применяемой системы налогообложения и прочих факторов.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

Сдача квартиры в наем физ лицом без образования ИП

На сегодня аренда относится к одному из самых выгодных направлений бизнеса. Огромный штат квалифицированных сотрудников набирать не нужно, производством и закупками заниматься не приходится, а рисков минимум при отличном уровне дохода.

ИП сдаёт в аренду нежилое помещение какие налоги он обязан уплатить?! Несмотря на то, что таким видом деятельности могут заниматься не только ИП, но и юридические и физические лица, ставка налога достаточно серьёзно варьируется. Какой же вариант налогообложения выгоднее для «арендного» бизнеса, и какие неприятности могут подстерегать ИП?

Договор аренды

Договор аренды нежилого помещения – это соглашение, которое заключается между сторонами (арендатор и арендодатель), планирующими вести бизнес (торговля, хранение и т.д.)

Недвижимость используется для получениявыручки от второй стороны за временное пользование объектом жилого или нежилого назначения.

Если помещение планируется сдавать в аренду физическому лицу, для совершения такой операции необходимо обязательно регистрироваться как ИП.

Кроме этого, на первоначальном этапе регистрации бизнесмен должен указать аренду в видах деятельности.

На общей системе налогообложения при сдаче недвижимости в аренду, ИП обязан оплачивать налог в размере 13%, вести КУДиР (книгу учёта доходов и расходов), а также предоставлять отчётность по форме 3 НДФЛ в установленные сроки.

Касаемо предпринимателей, работающих на УСН, то:

1. ИП на объекте «доходы» со ставкой 6%.
2. Предприниматели на «доходах, уменьшенных на расходы» применяют свою стандартную ставку 15%.

Бизнесмены на патенте берут в расчёт фиксированный налог в размере 6%.

Стоит обратить внимание на то, что арендодатель оплачивает коммунальные услуги за своё помещение самостоятельно, соответственно, на УСН «доходы минус расходы» он может включить их в свои затраты при расчёте налога. Упрощённая система на «доходе» этого сделать не позволяет.

Патентная система действует на предполагаемом доходе, соответственно, ИП, применяющий ПСН также не может уменьшить налогооблагаемую базу на коммунальные затраты по нежилому имуществу, которое сдаёт в аренду. Более того налог уплачивается автоматически на этапе приобретения патента на год.

Если предприниматель сдаёт квартиру в аренду на УСН «доходы минус расходы» кроме коммунальных услуг он может включить и затраты на ремонт в статью расходов, тем самым уменьшив налогооблагаемую базу.

Рассмотрим пример расчёта налога при сдаче в аренду жилого помещения, принадлежащего ИП, работающего на УСН «доход».

В договоре аренды указана сумма ежемесячного платежав размере 20000 руб. за месяц. Годовой доход от квартиры составит 240000 руб.

Предприниматель на «доходах» за отчётный год обязуется оплатить 6%, то есть 240000 х 6%= 14400 рублей.

Более того, стоит отметить, что кроме этого налога, ИП обязан производить оплату в ПФР и фонд социального страхования. Поэтому вопрос о том, выгоднее сдавать квартируфизическому лицу (13%) или ИП очень спорный.

Предприниматель, который арендует нежилое помещение под свой бизнес, может уменьшать налогооблагаемую базу на УСН «доходы минус расходы».

Права и обязанности сторон

Сторонами при заключении сделки по сдаче в аренду нежилого помещения могут выступать ИП или юридическое лицо. Договор признаётся действующим только при оформлении в письменном варианте.

Основные нюансы при заключении сделки между индивидуальным предпринимателеми ООО:

1. Если со стороны юридического лица договор визирует генеральный директор, он должен подтвердить свои полномочия на такое действие документальным образом.
2. ИП, действия, которого основываются на свидетельстве о государственной регистрации, может подтвердить полномочия своим паспортом и свидетельством о регистрации в лице ИП (ЕГРИП).
3. Без доверительного документа подписывать договор аренды имеет право руководитель,наделённый правом действовать со стороны ООО (выписка ЕГРЮЛ).

Бизнесменможет визировать соглашение личной подписью, так как ИП законодательство РФ позволяет вести деятельность без печати.

Предприниматель может сдавать помещение в аренду физ. лицу. Законодательство не регулирует нормы, касающиеся ограничений по аренде. Следовательно, любое дееспособное лицо может участвовать в сделке по аренде нежилых помещений.

Сдача в аренду личного автомобиля со стороны ИП не запрещена законом. Сделка оформляется путём подписания соглашения между предпринимателем и физическим лицом или ООО. В пунктах договора чётко прописываются все нюансы, которые могут возникнуть в процессе эксплуатации автомобиля. Назначается сторона, которая несётрасходы, связанные с покупкой ГСМ, запчастей и денежной компенсации за износ.

ИП, имеющийправо собственности на транспортное средство, предусмотренное для оказания автотранспортных услуг может применять систему налогообложения ЕНВД. Данное правило регулируется Налоговым Кодексом статьёй 346.26.

Отличия налогообложения дохода от аренды

Некоторые считают, что сдавать в аренду недвижимость выгоднее в лице предпринимателя, работающего по ставке налогообложения 6%, в отличие от физического лица, которому придётся заплатить 13% от дохода со сделки. По факту, предприниматель платит ещё дополнительные отчисления в бюджет.

От арендной деятельности ИП обязан оплатить налоги:

• 6% с выручки от аренды;
• отчисления за себя в пенсионный фонд;
• отчисления на заработную плату наёмных сотрудников (подоходный, ПФР и фонд социального страхования).

Кроме этого предприниматель имеет достаточно много бумажной работы, связанной с ведением бухгалтерии. Если ИП берёт в аренду помещение, это напрямую отражается на его прибыли. Затраты относятся к внеоперационным и имеют косвенное влияние на результаты деятельности.

Сдача квартиры и нежилого помещения в аренду предусматривает получение денежных средств за пользование объектом. Но, нежилое помещение чаще всего облагается НДС, в отличие от жилого. Связано с тем, что нежилые помещения часто сдаются под коммерческую деятельность. И в основном такие площади интересуют крупные организации, зарегистрированные как юридическое лицо и заинтересованные в получении НДС. Предоставить налоговый вычет могут предприниматели, работающие на ОСНО, которые в результате такой сделки получают не только прибыль, но и налоговое обязательство в размере 18% от суммы, указанной в договоре аренды.

Конечно, бывают случаи, когда ООО соглашаются арендовать без налога на добавленную стоимость, но исключительно небольшие площади.

Преимущество сдачи в аренду жилой недвижимости друзьям или родственникам со стороны физического лица является отсутствие обязательства уплачивать денежные средства в бюджет. Но, сдавать нежилые помещенияв таком случае нужно без оплаты, иначе сделка будет приравниваться к коммерческой операции, подлежащей исчислению и уплате налога.

И у предпринимателя, и у физического лица от услуг по аренде, есть как плюсы, так и минусы.

Ответственность при неуплате налога

Отсутствие у индивидуального предпринимателя договора аренды не относится к прямому нарушению, но отсутствие соглашения на передачу нежилого помещения во временное пользование (аренда) может привлечь внимание со стороны инспектора ФНС.

Налоговая служба расценивает такое действие, как преднамеренное снижение налоговой базы, что относится к вескому поводу для наложения штрафа на бизнесмена.

Отсутствие регистрации договора в Росреестре представляет серьёзные налоговые риски.

Напомним, если договор временной передачиимущества в пользование составляется между ИП и ООО, он подлежит обязательной регистрации. Во всех остальных случаях, в том числе аренда жилого помещения, соглашение, срок которого превышает 11 месяцев, также подлежит обязательному прохождению соответствующей процедуры.

Индивидуальный предприниматель является физическим лицом, поэтому одновременное привлечение к налоговой и уголовной ответственности невозможно.

Согласно Налоговому Кодексу (статья 76), в связи с несвоевременным предоставлением отчётности и просрочке по уплатеналога сотрудники ФНС вправе заблокировать расчётные счета в банке ИП.

Снять ограничения с безналичных операций можно сдачей отчётности и оплатой налога, соответственно, через кассу банка от имени предпринимателя, пока р/с временно «заморожен».

При несоблюдении правил ведения учёта расходов и затрат бизнесмен может быть оштрафован:

• 10000 рублей (нарушение зафиксировано в одном отчётном периоде);
• 30000 рублей (некорректные расчёты производились на протяжении времени более чем один налоговый период);
• 20 % от неуплаченной суммы налога и не менее 40000 рублей при умышленном занижении налоговой базы для расчёта.

Уголовная ответственность применяется к ИП при обнаружении факта фальсификации документов и предоставлении недостоверных сведений в налоговый орган.

При задолженности в очень крупном размере или сокрытии фактической выручки предприниматель будет должен платить штраф в размере до 500000 рублей или может попасть под заключение на срок до 3 лет.

Для индивидуальных предпринимателей система налогообложения УСН является самой выгодной для сдачи в аренду жилого и нежилого помещения.

ИП, кроме взносов по страхованию, достаточно платить только 6% в год от суммы выручки не беспокоиться. Также предприниматели на УСН освобождены от оплаты налога на имущество.

Но и тут существуют свои особенности. Если доход бизнесмена превысит отметку в 1, 5 млн, потребуется регистрация в видеюридического лица. Нарушение преследуется согласно уголовному кодексу.

При неуплате налога, на уровне разрешённой законодательством выручки для ИП, административное взыскание составит от 500 до 2000 рублей.