Доходный дом как бизнес

Новый бизнес план доходного дома – 5 отличий на рынке в 2020

Современный рынок недвижимости переживает не лучшие времена. Дисбаланс между доходами граждан и стоимостью жилья, необоснованные процентные ставки по ипотеке и отсутствие эффективного регулятора – главные проблемы данной отрасли. Но даже в этой ситуации есть выход – строительство и аренда доходных домов поможет вам не только решить проблему с жильем, но и даст возможность получать неплохой пассивный доход.

Данный коммерческий проект – это возможность инвестировать свободные финансовые средства с минимальным риском потерять их. После детального изучения и анализа представленной темы вы убедитесь, что доходный дом – это перспективное направление для бизнеса и инвестиций, даже для людей, которые никогда не занимались недвижимостью.

• 1 Доходные дома: суть и виды
• 2 Строительство доходного дома: бизнес-план
  • 2.1 Выбор месторасположения
  • 2.2 Бизнес-планирование
• 3 Альтернативные варианты организации бизнеса
• 4 Доходный дом: Москва и провинция
• 5 Как не потерять свои инвестиции? 10 ситуаций, о которых вы должны знать

Доходные дома: суть и виды

Современные доходные дома позволяют получать стабильную прибыль, размер которой зависит не только от их месторасположения, но и от умения владельцев организовать данный бизнес. Если у вас есть собственная коммерческая недвижимость или вы планируете построить/взять в аренду частный дом, тогда можно зарабатывать деньги, выбрав для этих целей один из вариантов:

• таунхаус (в Москве данный проект приносит владельцу от 150 тыс. руб.);
• отель (от 150-200 тыс. руб.);
• хостел (от 250-300 тыс. руб.);
• мини-гостиница (от 200-250 тыс. руб.);
• жилье для аренды (от 400-450 тыс. руб.).

Но для успешной реализации перечисленных направлений деятельности нужен качественный бизнес-план, опытные менеджеры, квалифицированный персонал и опыт работы в данной отрасли.

Экономисты, занимающиеся вопросами недвижимости, рекомендуют ориентироваться на создание и развитие бизнеса, основой которого является жилье для аренды. Это направление коммерческой деятельности будет приносить высокий доход, который можно смело назвать одним из самых стабильных среди перечисленных вариантов.

Хостел, отель или мини-гостиница рассчитаны на то, что клиент останется на несколько дней, а после решения всех своих вопросов отправиться домой. В тоже время, жилье для аренды интересует людей, которым нужно где-то остановиться на продолжительный период времени, что позволяет получать хороший доход.

Вопрос о размере необходимого стартового капитала (включая строительство здания), предполагаемой прибыли и сроков окупаемости проекта зависит от многих факторов, например, доходный дом в Москве требует больших инвестиций, наличия опыта не только в сфере недвижимости, но и в предпринимательстве, также необходимо уметь решать любые юридические вопросы.

Строительство доходного дома: бизнес-план

Для старта представленной деятельности необходимо от 2 до 5 млн. рублей (зависит от масштаба проекта). Аналогичная ситуация наблюдается и с доходами: кто-то с трудом выходит на «точку безубыточности», а другие зарабатывают по тысяче долларов в неделю только с одного доходного дома.

Многие инвесторы, которые решили вложить финансовые средства в строительство и развитие доходных домов, после изучения бизнес-плана (узнают, что инвестиции могут вернуться только через 5 лет), категорически отказываются от участия в проекте.

Прежде чем приступить к составлению бизнес-плана, необходимо провести маркетинговые исследования, чтобы убедиться в «жизнеспособности» данного проекта.

Среди достоинств рассматриваемого коммерческого проекта можно выделить тот факт, что в случае каких-то экономических проблем в стране, у вас в собственности останется ликвидная недвижимость, которую всегда можно продать. Еще один плюс – после достижения «точки безубыточности», у вас будет масса свободного времени.

Кроме того, сегодня уже не получится работать, не регистрируя бизнес в ФНС и обязательных фондах. Лет 15-20 назад еще можно было рискнуть, но сегодня, такая деятельность может закончиться не только огромными штрафами, но и более серьезными проблемами.

Выбор месторасположения

Выбор места для данного бизнеса – ответственный момент, на который влияют следующие факторы:

• наличие представителей целевой аудитории;
• стоимость земли в этом районе;
• возможность подключения к городскому водопроводу, канализации, а также провести газ и электричество;
• очень важно, чтобы рядом были магазины, аптеки, школы и другие объекты инфраструктуры (чем их больше, тем выше стоимость услуг, а значит и рентабельность вашего бизнеса);
• благоприятная криминальная обстановка и минимальный городской шум.

Бизнес-планирование

Бизнес-план строительства доходного дома и организации его деятельности включает:

• Регистрация ИП или ООО и получение разрешительной документации от 150 тыс. рублей.
• Покупка земельного участка от 1500 тыс. руб.
• Строительство здания от 2 млн.
• Подведение коммуникаций (с необходимыми документами) от 300 тыс. руб.
• Мебель, бытовая техника и т.д. от 900 тыс. руб.
• Другие расходы 120 тыс. рублей.

Минимальный стартовый капитал для реализации рассматриваемого коммерческого проекта составляет 4 млн. 970 тыс. руб.

Но данный показатель не является универсальным, в Москве это одна сумма, а небольшом городе в глубинке – другая.

Кроме разовых расходов, которые связаны с организацией бизнеса, есть еще ежемесячные издержки:

• Зарплата персонала 110 тыс. руб.
• Коммунальные расходы 20 тыс. руб.
• Реклама 10 тыс. руб.
• Вывоз мусора, покупка бытовой химии 5 тыс. руб.
• Содержание кухни 10 тыс. руб.
• Другие расходы 5 тыс. руб.
• Налоги 10 тыс. руб.

Общая сумма составляет 170 тыс. руб. в месяц.

Представленный план ежемесячных расходов, так же как и предыдущие издержки, является средним по стране. Обязательно учитывайте данный факт при составлении своего бизнес-плана!

Субъекты предпринимательской деятельности, которые хорошо знают, что такое доходный дом, советуют при составлении доходной части бизнес-плана ориентироваться на пессимистический сценарий развития событий.

Будем считать, что в доме есть 8 одноместных комнат и 4 – двухместные, то есть в доме могут жить 16 человек. Ежемесячная выручка составит 220 тыс. руб. Соответственно, чистая прибыль – 50 тыс. рублей в месяц.

Среди существующих систем налогообложения в России для данного направления коммерческой деятельности лучше всего подойдет упрощенный режим, когда предприниматель платит 6 процентов от валового дохода. Очень удобно и выгодно.

Кроме того, даже человек без экономического образования и опыта работы в данной сфере справится с подсчетом прибыли, налогов и т.д., что позволяет сэкономить на зарплате бухгалтера.

Альтернативные варианты организации бизнеса

Вы можете заняться представленным бизнесом, используя упрощенную схему. Для этого достаточно взять в аренду подходящую квартиру и сдавать ее на своих условиях.

Аналогично можно организовать доходный дом, используя для этих целей не построенное здание, а купленное. В некоторых случаях можно переделать свой объект недвижимости в дом, для сдачи в аренду. Купить в кредит еще одну квартиру и выполнять свои финансовые обязательства за счет ваших клиентов.

Альтернативный вариант заинтересует читателей, которые владеют большой квартирой или домом. Вы можете переделать планировку, чтобы получилось, как можно больше отдельных комнат. Остаетесь жить в одной из них, а остальные предлагаете в качестве хостела, а еще лучше – сдавать их в аренду на продолжительный срок.

Подробно и пошагово ознакомится с тем, как на практике воплотить идею доходного дома, можно здесь

Доходный дом: Москва и провинция

Если провести сравнение доходных домов в Москве и провинции, то можно еще раз убедиться, как сильно отличаются цены в столице от других регионов. Это касается, как обычной аренды жилья или посуточного съема квартиры, так и мини отелей или таунхаусов.

Разница стоимости проживания между Москвой и другими городами доходит до 100-150 и даже 200%! Но в этом вопросе есть еще один важный момент, если в столице наблюдается стабильно высокий спрос на услуги доходных домов, то в других городах бывают дни, когда вообще нет клиентов.

Начиная с лета 2016 года все хостелы, гостиницы, отели и т.д. получили возможность пройти так называемую проверку на «звездность» или аккредитацию. Специальная комиссия приходит в ваш доходный дом и фиксирует все важные моменты – соблюдение санитарных норм и правил противопожарной безопасности, общее состояние всего здания и отдельных комнат, а также проверяют исправность бытовой техники и мебели.

По каждому пункту выставляются баллы, которые суммируются, а окончательный результат показывает, имеете вы право работать или нужно закрывать заведение.

Как не потерять свои инвестиции? 10 ситуаций, о которых вы должны знать

Представители делового мира, которые заинтересовались идеей открытия доходного дома, в первую очередь, хотят знать, чем они рискуют, соглашаясь заняться этим коммерческим проектом, и как можно потерять вложенные инвестиции.

Детальный анализ темы о доходных домах подтверждает утверждение, что это перспективный и интересный бизнес. Если вы твердо решили заняться данным направлением коммерческой деятельности, изложенная информация станет для вас отличным пособием. Как избежать ошибок, как «раскрутить» бизнес на доходном доме и получать стабильный поток прибыли, можно узнать здесь.

Предприниматель, инвестор
Сооснователь 6 компаний
Автор блога с аудиторией свыше 400 000 человек

Отельеры и доходные дома. Как заработать на недвижимости в России, пассивный доход и бизнес

Говорят, что недвижка — это убыточно. И правда, если вы собрались пойти по стопам Кийосаки, сдайтесь сразу. 6% годовых, вот сколько вы получите от сдачи обычной квартиры в аренду.

Но бизнес недвижки все же живет. В крупных городах и в руках больших мастеров, но живет. Но перед тем, как рассказать об этом…

Как не надо делать

Перед кризисом 2008 года люди набрали ипотеки и пытались зарабатывать, сдавая жилье в аренду. Кредит в банке за них должны были платить другие. О, а валютные ипотеки… Печальный опыт кризиса не отвратил людей от убыточных инвестиций. Поэтому нам приходится еще раз повторять эти простые истины:

• Дом за городом без типовой постройки и без инфраструктуры будет продаваться годами и с убытком;
• Жильцы ни за что не покроют вашу ипотеку, если речь о России и обычных квартирах;
• Нельзя вложиться в недвижимость и заработать без минимального обучения.

Теперь, когда мы уверены, что наш читатель не пойдет по обычным граблям, расскажем что-то поинтереснее.

Инвестиции на 24% годовых

Именно столько получают инвесторы, которые зарабатывают на апарт-отелях. Речь про двух- и трехкомнатные квартиры, деленные на 5-6 номеров с ремонтом, первый этаж. Порог входа от 1 млн. рублей, если это пассивный доход и вы просто хотите вложиться и забыть.

Мини-отель «География» обошелся владельцам в 7 млн. рублей: 2 млн. на стройматериалы, 2 млн. на ремонт и 3 млн. на мебель. Он отбился за 5 лет и в сезон (4 месяца в году) приносит около 500 тыс. рублей. Отели «под ключ» обходятся +14 млн. рублей.

Люди, которые ищут не пассивный доход, а бизнес, входят в него с запасами около 400 тыс. рублей, а потом занимают и берут ипотеку. Чтобы войти в дело без всяких долгов, понадобится около 1 млн. рублей на комнату.

Кому подойдет недвижка

Недвижимость — это для людей, которым нравится находиться на стройке, договариваться с соседями и вникать в нормативы. В реальности соседи, требования по пожарке и прочие прелести этого бизнеса не так сложны и скучны.

Чтобы войти в бизнес без убытка, есть несколько вариантов…

• Пройти обучение или курс от активных инвесторов;
• Вложиться в объект опытных и авторитетных отельеров;
• Прогореть один раз и набить все шишки.

В идеале объект ищется за 4 месяца, за столько же и строится. В реальности, строители, которые отлично справились на предыдущем объекте, на вашем могут «перегореть» и сорвать сроки. Рисков полно, но их не больше, чем в любом другом бизнесе.

Самые частые ошибки при покупке недвижимости:

• Забить на нормы в надежде избежать проверок;
• Не ровнять стены и потратиться на лишние стройматериалы;
• Добавить мокрую точку (санузел) над жилым помещением;
• Ругаться с соседями и управляющей компанией дома;
• Взять квартиру с видом на стену соседнего дома.

Как это бывает

Для отельера есть несколько путей развития, но закон один: чем больше участвуешь в проекте, тем больше прибыль и меньше риски.

Дели это. Первый путь в том, чтобы купить квартиру и поделить ее на максимальное количество комнат, по комнате на окно . Объект ищут с большим количеством окон, на первом этаже, с удобно расположенными несущими стенами.

Чем больше комнат, тем меньше их цена и тем хуже жильцы. Из одной и той же квартиры получится либо бутик-отель для туристов, либо ночлежка для мигрантов.

Управленец. Набрав опыта, отельеры открывают инвестиционные проекты: берут чужие деньги, стоят отель и делятся прибылью. Порог входа от миллиона рублей. В принципе мечта любого амбициозного отельера — вместо квартиры купить дом или два, чтобы превратить сделать доходный дом.

При этом старые активы, то есть квартиры на 2-10 номеров, такие отельеры распродают. В прошлом году было реально купить готовый мини-отель на 2 номера за 5 млн. рублей.

Идеальный отельер сначала переночует в отелях конкурентов, сделает выводы, потом проконсультируется с риелторами и юристами. Проверит квартиру на соблюдение норм до первой инспекции. Он не только посылает тайных покупателей, но и сам ночует в номерах, чтобы оценить эргономику планировки и мебели.

Где брать жильцов

Чтобы обеспечить загруженность отеля, надо размещать объявления с умом. Кроме маркетинга, бизнесмен заботится, чтобы жильцов поставляли целыми группами, от компаний или туристических агентств . Он надеется не только на букинг.ком, потому что там комиссия аж 15%.

Обычные объявления размещают на +10 досках, при этом нанимают фотографа для продающей картинки. Ведение блога и профиля в соцсетях — тоже плюс.

Ипотека или кэш

Если вы вносите живые деньги, то окупаемость апарт-отеля стартует от 5 лет. Это неплохо, ведь квартира окупается за 15 лет! С другой стороны, если инвестировать заемные средства, окупаемость всего лишь от двух лет.

Если ипотеку не дают, вам помогут ипотечные брокеры. У них официальные договора с банками. Берут вознаграждение от 2% от стоимости объекта.

Говорят, что рынок перегрет, отелей много. На самом деле, 60% предложений на рынке — это убогие ночлежки, построенные против норм, которым даже рекламу не делают. Для построенного с любовью отеля ипотека выплачивается без просрочек и проблем.

Нравится читать статьи по заработку? Присоединяйся! Только рабочие схемы, без розовых очков и пустых обещаний.

Новый бизнес план доходного дома – 5 отличий на рынке в 2020

• 1 Что такое доходный дом сегодня?
• 2 Типы доходных домов
  • 2.1 Многоквартирный доходный дом
  • 2.2 Гостевой дом
  • 2.3 Мини-отель
  • 2.4 Хостел
  • 2.5 Таунхаус
• 3 Как построить доходный дом
  • 3.1 Привлекательность проекта
  • 3.2 Описание предприятия
  • 3.3 Выбор местонахождения
  • 3.4 Сроки реализации проекта
  • 3.5 Период инвестиционного планирования
  • 3.6 Финансовые ресурсы для осуществления проекта
  • 3.7 Налоговое окружение проекта
  • 3.8 Персонал проекта
• 4 С чего начать бизнес на доходных домах
• 5 Создание доходного дома по упрощенной схеме
• 6 Сколько можно заработать на доходных домах?
  • 6.1 Хостел
  • 6.2 Гостиница
  • 6.3 Мини-отель
  • 6.4 Таунхаус
• 7 5 аспектов, ведущих к потере инвестиций в недвижимость
  • 7.1 Экономический аспект
  • 7.2 Нестабильно-политический аспект
  • 7.3 Социальный аспект
  • 7.4 Аспект, связанный с налогообложением
  • 7.5 Аспект, связанный с ипотечным кредитованием
• 8 Недоходные дома: какое инвестирование невыгодно

Инвестирование денег в сферу недвижимости оставалось и остается актуальным во все времена. Вложение в недвижимость страхует ваши инвестиции от всевозможных катаклизмов и кризисов и приносит пассивный доход. Лучший источник прибыли — « Доходный дом » .

Что такое доходный дом сегодня?

Подобная практика давно и успешно применяется во всем мире. Во многих развитых странах — это один из основных видов жилья, на который приходится до 30% рынка городской недвижимости.

Если опираться на данные международного союза квартиросъемщиков, в Голландии и Германии снимает жилье до 50% населения, в Швейцарии эта цифра доходит до 70%.

В России о возрождении доходных домов заговорили еще в 1999 году, поняв, что этот бизнес может принести хорошую прибыль. Многие в Москве и Санкт — Петербурге начали бизнес такого рода еще в начале 2000-х. Позже инвестировать в доходные дома стали и в провинции.

Типы доходных домов

Существующие в России доходные дома можно разделить на несколько типов.

Многоквартирный доходный дом

Представляет собой многоквартирный дом, в котором квартиры сдаются в аренду на долгий срок (средняя доходность — 5% годовых).

Гостевой дом

Обычно располагается в 2-3 этажном доме, средняя площадь составляет 300 кв.м. Количество комнат от 5 до 10. Минимальные вложения 1,5 миллиона руб. При загрузке на 60% бизнес должен окупиться в течение 2,5 лет. Стоит отметить, что владельцы бизнеса часто проживают в том же доме.

Мини-отель

Жилье гостиничного типа, где номера сдаются на небольшой срок и предоставляется минимум услуг.

Выгодно делать вложения в новые здания, чтобы не тратить средства на ремонт (60-% дохода приносит сдача номеров, 40%-услуги).

Хостел

Пришедшая из Европы система размещения, при которой несколько жильцов размещаются в одной комнате без дополнительных удобств . Потребует небольших вложений, от 500 тысяч руб. При загрузке 70% окупается в течение 1,5-2 года.

Таунхаус

Представляет собой несколько апартаментов с отдельным входом, как доходный дом стал использоваться сравнительно недавно.

Для получения дохода таунхаус нужно разделить на студии и сдавать их в аренду. Средняя стоимость 10 млн. руб. Первоначальный взнос — 1 млн руб. Срок окупаемости – от 5 лет.

Как построить доходный дом

Строительство доходного дома — выгодное инвестирование денег при условии создания типового бизнес-плана и учете всех возможных рисков. Далее рассмотрим типовой бизнес план строительства доходного дома.

Привлекательность проекта

Рынок аренды жилья в настоящее время растет и в России, и за рубежом. Как утверждают эксперты, учитывая высокие цены на приобретение жилья, в ближайшее время спрос на доходные дома только повысится. Существует много плюсов ведения такого рода бизнеса:

• возможность вести бизнес в нише, которая еще не занята;
• единая структура, которая довольно проста в управлении;
• погашение кредита за счет платы, взимаемой с жильцов;
• возможность поддержания однородного состава жильцов;
• возможность иметь пассивный доход.

Для строительства и использования доходного дома заключается договор на освоение территории.

Устанавливаются:

• минимальные требования к зданиям, механической, пожарной безопасности, безопасных для человека условий проживания ФЗ N 384-ФЗ;
• требования к количеству собственников (наличие только одного собственника);
• требования в отношении количества жилых помещений (несколько изолированных помещений) ст. 91.16 ЖК РФ.

Описание предприятия

В типовом доходном доме предусмотрены:

• комнаты для проживания;
• комнаты для отдыха;
• кухня;
• подсобные помещения.

Выбор местонахождения

Оптимальное месторасположение — территория, непосредственно прилегающая к городу или на его окраине, вблизи от остановок общественного транспорта. Площадь участка – 0,25 гектара.

Сроки реализации проекта

Период инвестиционного планирования

Финансовые ресурсы для осуществления проекта

Налоговое окружение проекта

Единый налог — 6% при использовании УСН.

Персонал проекта

Руководитель проекта — частный предприниматель.

С чего начать бизнес на доходных домах

Для построения будущего бизнеса одним из вариантов является приобретение готового дома. Идеальный вариант — покупка дома на окраине города или в шаговой доступности до ближайших остановок общественного транспорта.

Первое, на что следует обратить внимание — состояние дома, подключение коммуникаций, инфраструктуру.

Важный момент – документы. Их тщательная юридическая проверка обязательна.

Не менее важный аспект — изучение района, в котором этот дом продается: сдается ли здесь жилье в аренду и насколько успешно? Продаются ли другие дома? Если продаются, какова их стоимость? При покупке доходного дома, как и любой другой недвижимости, следует также учитывать сезонность продаж.

Вполне можно арендовать нежилой дом под или хостел. Первоначальные вложения, в таком случае, будут минимальными. Но здесь существует одно «но», с которым придется столкнуться. Арендованный дом может не принадлежать вам никогда. И если владелец решит поднять плату или распорядиться своим домом для других целей — он вправе поступить как считает нужным.

Создание доходного дома по упрощенной схеме

Существует схема, благодаря которой создать доходный дом и получить доход можно уже через несколько месяцев. Для этой цели достаточно приобрести большой дом с использованием кредитных средств или средств инвесторов.

Здание делится на квартиры или студии, которые сдаются в аренду жильцам. За счет арендной платы можно не только погасить кредит в течение 5-10 лет, но и получать пассивный доход .

Как утверждает эксперт по инвестициям в недвижимость Андрей Сазонов, бизнес идея купить таунхаус или дом, разделить его на более мелкие квартиры-студии и сдавать в аренду очень хороша. Она позволяет использовать ипотеку, но пока только на физическое лицо, так как коммерческая ипотека у нас еще недостаточно развита.

Идея базируется на том, что сумма денег от сдачи в аренду нескольких маленьких «квартирок» будет существенно выше, чем при сдаче целого до ма . Доходность таких проектов может доходить до 100% на вложенный капитал.

Сколько можно заработать на доходных домах?

Вложение инвестиций в недвижимость особенно выгодно, когда речь идет о доходных домах. Об этом свидетельствуют такие цифры.

Хостел

Стоимость суточного размещения в Москве – от 600 руб., в провинции от 300 руб, прибыль в месяц — от 800 000 руб, чистая прибыль доходит до 300 000 руб.

Гостиница

Стоимость суточного размещения — от 2400 руб. в Москве (доход- от с одного номера в месяц – от 40 000 руб.), в провинции стоимость суточного размещении — от 600 руб.

Мини-отель

Стоимость суточного размещения в Москве — от 1200 руб., стоимость суточного размещения в провинции от 350 рублей ( доход от 7 000 руб. в месяц за номер)

Таунхаус

Разделенный на студии.

При арендной плате от 25 000 руб. в месяц, может принести от 200 000 руб. в месяц.

Что такое доходный дом и во что выгоднее инвестировать сегодня? Предприниматель Юрий Медушенко начал заниматься доходными домами, желая получать пассивный доход.

5 аспектов, ведущих к потере инвестиций в недвижимость

Инвестирование в недвижимость, как правило, приносит хороший доход, но, как и любое инвестирование, оно связано с определенными рисками:

Экономический аспект

Прибыль от сдачи недвижимости в аренду может быть гораздо меньше предполагаемой (минимальная загрузка в течение долгого времени, нерегулярная оплата со стороны гостей и т.п.).

Нестабильно-политический аспект

Может привести к сложной ситуации, связанной с арендной платой и использованием недвижимости. Например, не так давно вышел закон, запрещающий открывать хостелы в жилых помещениях.

Социальный аспект

При открытии доходных домов всех типов возможны как конфликты с соседями, так и конфликты между жильцами, которые могут создать сложности в ведении бизнеса (особенно часто возникают подобные ситуации в домах гостиничного типа и хостелах).

Аспект, связанный с налогообложением

В случае, если бизнес «не пошел», продажа недвижимости возможна только с оплатой налога 13%. Продать недвижимость без налогообложения возможно только через 5 лет после ее приобретения.

Аспект, связанный с ипотечным кредитованием

При покупке недвижимости с ипотечным кредитованием могут возникнуть проблемы с банком. Во время инфляции и девальвации банки могут потребовать досрочное погашение кредита.

[todo]Чтобы избежать многих рисков, можно ознакомиться с опытом ведения бизнеса. Подробности на сайте //www.rbc.ru/ins/own_business/20/04/2016/571783699a79475f3416bfc9[/todo]

Недоходные дома: какое инвестирование невыгодно

Интересные варианты для организации доходных домов предлагают на сегодняшний день в Петербурге: инвесторы приводят в порядок неиспользованные дома, создавая помещения или по типу коммунальных квартир, или по типу хостелов. По другой схеме в зданиях создаются благоустроенные квартиры и сдаются в аренду по ценам ниже рыночной.

Но, к сожалению, в России пока не отрегулирована нормативная база для рынка аренды жилья и не отработаны механизмы реализации проектов. В то же время, государство не имеет средств для строительства социального жилья, поэтому привлекает инвесторов к данным проектам.

Ниша сдачи в аренду жилья легально практически свободна, но одновременно, пока действует программа по бесплатной приватизации государственного жилья, любой арендатор может приватизировать площадь, которую он занимает. Следовательно, арендное жилье уже не будет считаться арендным.

В Перми уже была попытка вывести один из домов на рынок арендного жилья, но впоследствии часть квартир была продана. Подобные ситуации возникали и в Москве. В России, по сравнению с Европой, очень низка плата за арендное жилье. Жильцы, которые в состоянии платить высокую арендную плату, как правило, могут купить собственное жилье.

Окупаемость аренды в домах эконом-класса может достигать 25 лет. Поэтому сегодня более актуальны вложения в другие доходные дома, такие как гостиницы, хостелы, мини-отели, таунхаусы. Но, так или иначе, именно доходным домам как бизнесу принадлежит будущее.

Ответить Отменить ответ

Лучшие бизнес-идеи 2020 года

Новый бизнес план доходного дома – 5 отличий на рынке в 2020

andrewmerkulov

Андрей Меркулов
Гора IGTV и опыта
Покупаю и продаю источники дохода
Материалы для подписчиков:

Что такое доходный дом

Что такое доходный дом

На территории РФ большая часть жилья сдается нелегально — без официально оформленного договора. Собственники не декларируют доходы от сдачи недвижимости в аренду и не могут по закону получить от арендатора компенсацию в случае нанесенного ущерба. Права самих арендаторов не защищены: их могут досрочно выселить, в произвольном порядке поднять арендную плату, часто фиксируются случаи мошенничества и обмана. При этом, стоимость аренды в большинстве случаев не соответствует качеству самого жилья.

Решить сложившуюся ситуацию поможет опыт развитых европейских стран и забытые решения царской России — строительство доходных, или арендных домов. Что значит определение доходный дом , его преимущества и возможности как бизнес-направления рассмотрим в нашей статье.

Доходный дом — что это такое

Если рассматривать понятие как недвижимость, то доходный дом — это жилое здание, которое разделено на отдельные квартиры или помещения и предназначено для сдачи в аренду. В каждом отдельном жилом пространстве есть необходимый набор удобств: обустроенный санузел, плита и раковина на кухне, в некоторых объектах — вся необходимая мебель и техника. По назначению арендный дом похож на гостиницы, но отличается более длительным сроком аренды, доступной стоимостью проживания, перечнем предоставляемых удобств, особенностями оформления договора между собственником и арендатором.

Нормативно-правовая база: в пункте 1 статьи №91.16 ЖК РФ указано, что наемный дом — это здание, которое находится в единоличной собственности и полностью или частично предоставляется для временного владения и пользования другим гражданам.

Жилые помещения в доходном доме предоставляются по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, а также по договорам найма жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования. Последний документ — это обновленная форма договора найма жилого помещения, утвержденная Правительством РФ в конце 2014 года.

В последние годы во многих регионах РФ активность на рынке аренды жилья снижается. Это связано в общим снижением уровня дохода населения, а также с относительной доступностью ипотечных программ: застройщики демпингуют, предлагают длительные рассрочки, арендный платеж приравнивается к платежу по рассрочке или ипотеке и большинство предпочитает выплачивать деньги за свое жилье, чем платить за арендное.

С коммерческой точки зрения, доходный дом — это выгодное капиталовложение, которое позволяет защитить деньги от инфляции и получать регулярный доход. С этой точки зрения, вложение в строительство или покупка арендного дома рассматривается как вложение в бизнес.

Если доходный дом принадлежит государству, то это, по большей части, социальный проект, созданный чтобы обеспечить жильем незащищенные, малообеспеченные слои населения и льготников.

Историческая справка

Понятие «доходных домов» в России стало распространяться в 19 веке. Для сравнения, первые доходные дома в Европе успешно доказали коммерческую выгоду столетием ранее, поэтому именно европейские страны являются родоначальниками современных доходных домов.

Столичные доходные дома в Англии и Франции стали одним из самых популярных видов жилья. Их обустраивали по стандартному плану: первый этаж занимали торговые предприятия, а все верхние этажи отводились под жильё. Из всего европейского населения немцы получили название «нации арендаторов», поскольку жизнь не в собственном доме, а в арендованном жилье здесь была особенно популярна. Среди всей недвижимости Германии арендные дома разного типа занимали 30%, а больше половины населения собственную недвижимость приобретали ближе к сорока годам. При этом, состоятельные немцы, которые могли себе позволить купить собственный дом, не чувствовали неудобств от жизни в арендованной квартире.

Спустя некоторое время такая практика распространилась и в России, большинство горожан стали массово арендовать жилье. На рубеже 19-20 веков в крупных городах Российской Империи восемь из десяти представителей разных сословий и разного уровня достатка проживали в доходных домах. К началу революции на территории России официально были зарегистрированы более 600 зданий данного типа.

За счет арендных домов в дореволюционной России решили вопрос жилья для различных чиновников, которые по долгу службы должны были переезжать с места на место. При переезде они получали утвержденную сумму, которой хватало на съем жилья в первый период. После социалистической революции частную собственность национализировали и бизнес доходных домов в России исчез: здания были отданы под коммунальные квартиры или муниципальные службы.

Для проживания в доходных домах того времени не требовали прописки. Приезжие жильцы проходили регистрацию в местном отделении полиции. Если арендатор своевременно вносил арендную плату, расторгнуть договор хозяин не имел права. Арендатор, напротив, мог переехать из-за низкого уровня сервиса. По этой причине, неумелое управление доходными домами приводило к разорению некоторых собственников.

По логике, рентабельность подобного бизнеса зависит от уровня доходов клиентов, которые арендуют жилье: чем выше доходы, тем больше они могут себе позволить платить за аренду. Но этот принцип далеко не всегда действовал по отношению к доходным домам. Зачастую, строительство жилья низкого качества — ночлежки, каморки, комнаты для нескольких семей — приносило самую высокую рентабельность.

Современная ситуация

Во многих европейских странах и США здания, изначально строившиеся под аренду — один из основных видов жилья, который занимает около 30% всей городской недвижимости. Например, по данным исследований международного союза квартиросъемщиков до половины населения в Голландии и Германии снимает жилье, в Швейцарии эта цифра доходит до 70%.

В конце 90-х, после 80 лет застоя, доходные дома как бизнес стали рассматривать и в России. Уже в начале 2000-х такие дома начали строить в Москве и Санкт-Петербурге, а позже — в других регионах страны: в Татарстане, Новосибирской области, Краснодарском крае, в Самаре.

Виды доходных домов

Строительство многоквартирных домов под аренду может вестись за счет одного или нескольких индивидуальных вкладчиков, или за государственный счет. По этому критерию доходные дома разделяют на муниципальные и частные, а договор на проживание в них соответственно социальный наем и коммерческий.

Социальный наем — гарантированное государством жилье с низкой арендной платой, право пользования которым предоставляется ограниченному числу граждан — льготникам. На практике в большинстве случаев это жилье низкого качества: вторичный фонд недвижимости с большим процентом износа или новые здания, построенные из дешевых материалов, по упрощенной технологии, с квартирами небольшой площади и низкими потолками.

Коммерческий наем — жилье более высокого качества, цены на аренду которого формируются под влиянием свободного рыночного спроса. Такие объекты может арендовать любой желающий при условии своевременной оплаты.

По площади, предоставляемым услугам, сроку окупаемости как бизнеса и другим характеристикам доходные дома можно разделить на:

? многоквартирные — могут включать сотни квартир, этажность и общая площадь объекта ограничена только техническими стандартами, средняя доходность 5% годовых;

? гостевые — обычно 2-3 этажные, площадью 300 м 2 , на 5-10 отдельных жилых секций; строительство обойдется от 1,5 миллиона при окупаемости 3-4 года; собственники часто проживают в этом же доме;

? таунхаусы — несколько апартаментов, каждый из которых имеет отдельный вход; при двухэтажном строительстве верхний и нижний этажи могут сдаваться разным жильцам; стоимость постройки от 10 миллионов рублей, окупаемость от 5 лет при высоком качестве готового жилья;

? мини-отели — жилье гостиничного типа, где номера сдаются на сравнительно небольшой срок и предоставляется минимум услуг; доход приносит как сдача помещений в аренду, так и организация дополнительных услуг;

? хостелы — практика размещения нескольких жильцов в одной комнате с общим санузлом; стоимость переустройства под хостел готового помещения обойдется в среднем в 500 тысяч рублей, окупаемость объекта 1,5-3 года в зависимости от загрузки.

Преимущества доходных домов

Как построить доходный дом

Строительство жилья для сдачи в аренду — выгодный способ инвестировать деньги при условии, что создан реальный бизнес-план и учтены все возможные риски.

Доходный дом как бизнес

Рассмотрим преимущества такого бизнеса:

? свободная ниша — минимум конкурентов;

? однотипная структура — просто организовать и управлять предприятием;

? самоокупаемость — можно реализовать бизнес в кредит и погашать заем за счет платы с жильцов;

? пассивный доход — можно нанять управляющего, который будет курировать поиск арендаторов и своевременную оплату за жилье.

Учитываем риски

? Доходность объекта может оказаться ниже запланированной: из-за неумелого управления, минимальной загрузки в течение долгого времени, нерегулярной оплаты со стороны жильцов.

? Убытки могут принести изменения в законодательстве. Например, недавно утвердили закон, согласно которому обустраивать хостелы в жилых домах запрещено.

? Человеческий фактор как одна из проблем в ведении бизнеса. Это могут быть как проблемы с персоналом, так и конфликты между арендаторами. Особенно часто возникают подобные ситуации в домах гостиничного типа и хостелах.

? Проблемы с займом. При неблагоприятной экономической ситуации — инфляции, девальвации — банки или инвесторы могут пересмотреть условия кредитования: повысить переплату или потребовать вернуть деньги досрочно.

? Налогообложение при продаже. Если возникнет необходимость срочно продать бизнес чтобы получить деньги или предприятие окажется убыточным, при реализации нужно заплатить налог 13%. От уплаты налога освобождаются собственники, которые владели недвижимостью больше 5 лет.

Рассмотрим типовой бизнес-план строительства доходного дома.

Строительство «с нуля»

При строительстве доходного дома “с нуля” заключается договор на освоение территории, который фиксирует требования к:

? самой постройке согласно СНиП, пожарной безопасности;

? условиям проживания в готовых квартирах согласно ФЗ N 384-ФЗ;

? количеству изолированных жилых помещений согласно статье 91.16 ЖК РФ.

Под строительство выбирают участок в удобном для жизни районе: в пешей доступности от остановок общественного транспорта, недалеко от магазинов и социально-культурных объектов.

Опытным путем доказано, что попытки сэкономить на участке и выбор под застройку земли в необжитых отдаленных районах города негативно сказываются на бизнесе. Такое жилье пользуется меньшим спросом, поэтому заполняемость объекта будет низкой, а срок окупаемости соответственно высоким.

Площадь здания разделяется на отдельные жилые отсеки, включающие одно или несколько помещений разного назначения и подсобные помещения. Планировка и тип обустройства зависит от выбранной схемы строительства: многоквартирный дом, таунхаус, хостел.

После окончания работ по обустройству и благоустройству объекта, начинают поиск жильцов. Для этого можно самостоятельно размещать объявления и взаимодействовать с потенциальными арендаторами, или нанять для этого сотрудников.

Создание доходного дома по упрощенной схеме

Существует схема, благодаря которой создать доходный дом и получить доход можно уже через несколько месяцев. Для этой цели достаточно приобрести в кредит большой дом или привлечь для покупки средства инвесторов. Небольшой срок окупаемости и сниженный уровень риска характерны при покупке зданий до 400 м 2 .

Реальный современный пример строительства доходного дома

Госорганизация, которая занимается развитием компаний в сфере информационных технологий в республике Татарстан, решила организовать проект — строительство жилья для своих сотрудников, которые приезжают на работу и остаются на достаточно продолжительное время.

В 2013 году компания подала руководству республики соответствующее предложение — построить арендный дом для иногородних сотрудников. Проект одобрили и воплотили в жизнь. По факту, дом принадлежит Государственному жилищному фонду РТ. При этом компания получила ряд преимуществ от проекта: экономит на аренде жилья для работников 30% и, предоставляя комфортные условия проживания для своих сотрудников, выгодно отличается от своих конкурентов. Квартиры предоставляются жильцам с полной меблировкой и бытовой техникой, плата за все коммунальные услуги начисляется по счетчикам. Сотрудники получают возможность жить недалеко от работы, экономят время на транспорт и живут по соседству с единомышленниками.

Доходный дом: как открыть собственный хостел и заработать на нем

С ростом популярности России как туристического направления развитие получили виды бизнеса, связанные с индустрией гостеприимства. Реагируя на спрос начали открываться десятки и сотни хостелов по всей стране. Чтобы начать собственный бизнес в сегменте эконом-жилья для туристов, предпринимателю необходимо определить формат. Первый вариант — классический хостел, где все номера представляют собой комнаты с двухуровневыми кроватями. Санузел может быть размещен в каждой дорме (номере) или на общем этаже для мужчин и женщин. Количество кроватей составляет 4-12 штук. Второй вариант – классическое общежитие, где все номера заставлены двухуровневыми кроватями, санузел и душевые «на этаж». Часто здесь есть кухня, позволяющая жильцам готовить еду самостоятельно. Третий вариант – современный эконом-отель и с многоместными номерами, и компактные гостиничные номера на два человека. (соотношение номеров обоих форматов зависит от объекта и его расположения).

Так называемый входной билет в эту нишу гостиничного бизнеса зависит от выбранного формата. Без стоимости аренды здания размер инвестиций варьируется: в классический хостел — от 40 000 рублей/ кв. м, в общежитие — 35-40 000 рублей/ кв. м, в эконом-отель — от 55 000 рублей/ кв. м. Предпринимателю стоит начать свою работу с поиска помещения, это самый важный этап, потому как ключевой показатель удачного хостела – его месторасположение.

Шаговая доступность до городского транспорта не должна превышать 15 минут. Район может быть жилой или офисный, при этом достаточно тихий. Расположение центров притяжения: музеев, выставочных комплексов, офисных центров и т.д. — в пешей доступности станет вашим преимуществом. Локальная конкуренция с гостиницами не является отрицательным фактором, и если у этих отелей все загружено (выше 70%), то это хороший показатель к размещению хостела в рассматриваемом районе.

Важнейшим критерием при выборе помещения является проверка его назначения и наличие прямого доступа, входа. Если помещение, которое рассматривает предприниматель, находится в объекте жилого фонда, то решение о его аренде стоит хорошо обдумать: в случае принятия закона, объект придется закрыть. Если объект коммерческого назначения (есть отдельный вход, проведены коммуникации, глубина помещения 14-15 метров), то его планировку следует передать проектировщикам для создания концептуального плана будущего хостела.

Следующий этап работы — создание бизнес-плана. Следует продумать маркетинг предложения и спроса: наличие конкурентов на расстоянии 20 минут пешком от месторасположения будущего отеля; формат и уровень оснащения их номеров, количество кроватей, отзывы о конкурентах на сайтах для путешественников. Проанализируйте цены и загрузку этих объектов. После этого инвестор сможет определить профиль целевой аудитории, выделить критерии, по которым гости выбирают те или иные хостелы. Из этого плавно вытекает следующая задача — сформировать концепцию, УТП, конкурентные отличия, ценовое позиционирование, количество и формат номеров, объем сервисов и услуг. Так, будущему отельеру нужно понять, нужны ли в его хостеле услуги стирки, глажки, хранения багажа, есть ли смысл организовывать продажу еды и напитков, устанавливать банкомат, включать завтраки и бар, создавать коворкинг и зону развлечений (бильярд, настольный теннис)

Финансовая модель рассчитывается с учетом прогноза средней стоимости продаж койко-мест на период от пяти лет с момента открытия, загрузку в зависимости от сезонности спроса и предложения. Важно максимально точно прикинуть объем будущих операционных расходов на персонал, услуги, рекламу и продвижение (от 3-5%), комиссионные каналам продаж (от 10-20%), коммунальные платежи, аренду, управление (IT, бухгалтерию, юристов, HR). Ко всему этому надо подойти крайне экономно и разумно. Например, службу охраны можно заменить «тревожной кнопкой полиции». А услуги стирки белья сделать редкими и с дополнительной оплатой необходимых.

Разумеется, финрасчет не обойдётся без прогноза по объему инвестиций. Для этого первичный поэтажный план, полученный от проектировщиков, требуется передать нескольким подрядчикам, которые смогут назвать стоимость оснащения и строительных и ремонтных работ. Так станет возможным понять сроки окупаемости проекта и необходимость собственных и заемных средств. Типовой ошибкой на данном этапе является отсутствие в бюджете проекта денег на первую закупку (расходных материалов, продуктов) и отсутствие фонда заработной платы персонала на первые несколько месяцев работы.Около трех месяцев нужно, чтобы и хостел вышел на операционный оборот, который позволит жить без дополнительных инвестиций в операционку.

Еще один важный шаг — выбор бренда собственного или через франчазера. Сейчас на рынке представлено более 20 разработанных пакеты для начинающих хостельеров. Такое сотрудничество может стать хорошим подспорьем для новичка в этом бизнесе: легкий выход на рынок, отточенные стандарты работы, интеграция в готовую систему продаж и дистрибуции. Последнюю, кстати, советую предварительно проверить, реально ли гости бронируют места в объектах, сколько договоров с франчази уже подписано, поспрашивать таких же партнеров этой сети. Прежде чем подписывать договор, стоит посетить два-три разных объекта сети.

При составлении плана-графика нужно предусмотреть сроки строительства и отделки помещений, поставки оборудования и мебели. Не считая этого, подготовка к открытию должна начаться не позднее, чем за три месяца. Это время пойдет на установку IT-системы и обкатку системы бронирования, заключение контрактов с системами продаж и потенциальными партнерами, подготовку тарифной сетки и бланков гостевых договоров, запуск сайта, проведение программ обучения. От идеи до открытия хостела проходит шесть-девять месяцев. Бизнес подобного формата приносить около 10-12,000 рублей на кв. м в год.