Договор управления помещением налогообложение

Вопрос: . Физлицо передает в доверительное управление имущество, которое сдается в аренду доверительным управляющим. Выгодоприобретателем по договору является сам учредитель доверительного управления (физлицо). Какой доход будет облагаться НДФЛ: вся сумма арендной платы, поступившая доверительному управляющему, или доход, причитающийся к перечислению физлицу (арендная плата за минусом вознаграждения и компенсации расходов по содержанию имущества)? (Консультация эксперта, Минфин РФ, 2007)

Вопрос: Физическое лицо передает в доверительное управление недвижимое имущество, которое сдается в аренду доверительным управляющим. Выгодоприобретателем по договору является сам учредитель доверительного управления (физическое лицо). Что будет являться доходом физического лица, подлежащим обложению НДФЛ: вся сумма арендной платы, поступившая доверительному управляющему, или доход, причитающийся к перечислению физическому лицу (арендная плата за минусом вознаграждения и компенсации расходов по содержанию имущества)?
Ответ: Согласно ст. 209 Налогового кодекса РФ объектом налогообложения признается доход, полученный налогоплательщиками:
1) от источников в РФ и (или) от источников за пределами РФ – для физических лиц, являющихся налоговыми резидентами РФ;
2) от источников в РФ – для физических лиц, не являющихся налоговыми резидентами РФ.
В соответствии с пп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ для целей настоящей главы к доходам от источников в РФ относятся в том числе доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в РФ.
Согласно п. 1 ст. 1015 Гражданского кодекса РФ доверительным управляющим может быть индивидуальный предприниматель или коммерческая организация, за исключением унитарного предприятия.
В соответствии со ст. 1023 ГК РФ доверительный управляющий имеет право на вознаграждение, предусмотренное договором доверительного управления имуществом, а также на возмещение необходимых расходов, произведенных им при доверительном управлении имуществом, за счет доходов от использования этого имущества.
Согласно п. 1 ст. 226 НК РФ российские организации, индивидуальные предприниматели, нотариусы, занимающиеся частной практикой, адвокаты, учредившие адвокатские кабинеты, а также постоянные представительства иностранных организаций в РФ, от которых или в результате отношений с которыми налогоплательщик получил доходы, указанные в п. 2 ст. 226 НК РФ, обязаны исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить сумму налога, исчисленную в соответствии со ст. 224 НК РФ с учетом особенностей, предусмотренных ст. 226 НК РФ.
Пунктом 2 ст. 226 НК РФ предусмотрено, что исчисление сумм и уплата налога в соответствии со ст. 226 НК РФ производятся в отношении всех доходов налогоплательщика, источником которых является налоговый агент, за исключением доходов, в отношении которых исчисление и уплата налога осуществляются в соответствии со ст. ст. 214.1, 227 и 228 НК РФ с зачетом ранее удержанных сумм налога.
Указанные в абз. 1 п. 1 ст. 226 НК РФ лица именуются в гл. 23 НК РФ налоговыми агентами.
Так как в вопросе не сказано, кем является доверительный управляющий, то необходимо рассмотреть два случая:
– доверительный управляющий – юридическое лицо;
– доверительный управляющий – индивидуальный предприниматель.
Стоит отметить, что отношения между доверительным управляющим и учредителем доверительного управления (физическим лицом) регулируются гл. 53 ГК РФ, вместе с тем доверительный управляющий является налоговым агентом по НДФЛ.
Определение доходов и расходов доверительного управляющего, если доверительным управляющим является юридическое лицо, происходит на основании гл. 25 НК РФ.
В соответствии с п. 3 ст. 249 НК РФ особенности определения доходов от реализации отдельных категорий налогоплательщиков либо доходов от реализации, полученных в связи с особыми обстоятельствами, устанавливаются положениями гл. 25 НК РФ.
Согласно п. 2 ст. 276 НК РФ вознаграждение, получаемое доверительным управляющим в течение срока действия договора доверительного управления имуществом, является его доходом от реализации и подлежит налогообложению в установленном порядке. При этом расходы, связанные с осуществлением доверительного управления, признаются расходами доверительного управляющего, если в договоре доверительного управления имуществом не предусмотрено возмещение указанных расходов учредителем доверительного управления.
Если доверительным управляющим является индивидуальный предприниматель, то определение его доходов и расходов регулируется гл. 23 НК РФ.
В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 227 НК РФ исчисление и уплату налога в соответствии со ст. 227 НК РФ производят налогоплательщики, в том числе физические лица, зарегистрированные в установленном действующим законодательством порядке и осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, – по суммам доходов, полученных от осуществления такой деятельности.
Согласно п. 1 ст. 221 НК РФ при исчислении налоговой базы в соответствии с п. 2 ст. 210 НК РФ право на получение профессиональных налоговых вычетов имеют следующие категории налогоплательщиков, в том числе налогоплательщики, указанные в п. 1 ст. 227 НК РФ, – в сумме фактически произведенных ими и документально подтвержденных расходов, непосредственно связанных с извлечением доходов. При этом состав указанных расходов, принимаемых к вычету, определяется налогоплательщиком самостоятельно в порядке, аналогичном порядку определения расходов для целей налогообложения, установленному гл. 25 “Налог на прибыль организаций” НК РФ.
Из изложенного следует, что при определении доходов и расходов доверительного управляющего необходимо руководствоваться нормой п. 2 ст. 276 НК РФ.
Таким образом, можно сделать вывод о том, что доверительный управляющий имеет право на возмещение необходимых расходов, произведенных им при доверительном управлении имуществом, за счет доходов от использования этого имущества, то есть расходы по содержанию имущества возместить за счет арендной платы. После чего доверительный управляющий обязан удержать налог из доходов, подлежащих перечислению физическому лицу.
Следовательно, доходом физического лица, подлежащим обложению НДФЛ, с которого управляющим, как налоговым агентом, удерживается налог, будет являться арендная плата за минусом вознаграждения доверительного управляющего и расходов на содержание имущества, при этом вознаграждение доверительного управляющего является отдельным объектом налогообложения.
Правомерность подобных выводов также подтверждается позицией, изложенной в Письме Минфина России от 29.03.2007 N 03-04-06-01/91.
Ю.М.Лермонтов
Минфин России
11.10.2007

Анализ договора управления на соответствие режиму УСН доходы 6%

ИП на УСН доходы 6% передает нежилое помещение управляющей компании, которая реализует функции апарт отеля. Прошу провести анализ договора управления с управляющей компанией. Предмет анализа: подходит ли этот договор для работы в режиме УСН доходы. Не будет ли проблем с налоговой, в связи с тем, что согласно договору, ИП получает д/с за вычетом вознаграждения УК, эксплуатационных и прочих расходов? Если такой вариант договора не подходит для УСН доходы 6%, то какие изменения следует внести, чтобы избежать налоговых конфликтов.

Ответы юристов ( 2 )

Добрый день! В соответствии с пунктом 3 статьи 346.14 Налогового Кодекса РФ:

налогоплательщики, являющиеся участниками договора простого товарищества (договора о совместной деятельности) или договора доверительного управления имуществом, применяют в качестве объекта налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов.

Вы должны либо сменить объект налогообложения на доходы, уменьшенные на величину расходов, либо перейти на общий режим налогообложения.

Даже если вы внесете какие либо изменения в договор предмет договора останется тем же и налоговый орган будет расценивать его как договор доверительного управления имуществом.

Одним из ключевых моментов для договора доверительного управления является ч. 2 ст. 1012 ГК РФ —

Осуществляя доверительное управление имуществом, доверительный управляющий вправе совершать в отношении этого имущества в соответствии с договором доверительного управления любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя.

При оказании услуг оказываются только услуги например по содержанию данного помещения.

По агентскому договору УК должна была за ваш счет выступать либо посредником либо представителем.

Если так рассматривать то к оказанию услуг это договор ближе чем агентскому.

А нельзя ли данный договор отнести к категории Агентского договора? В случае с Агентским договором, насколько я понимаю, возможна работа в режиме УСН Доходы.

Ну это и есть в общем то агентский договор, но работа в режиме УСН доходы при агентском договоре позволяет исключить из налогооблагаемой базы часть средств, предназначенных для передаче третьим лицам агенту а не принципалу, а Вы как собственник имущества выступаете именно принципалом а не агентом (п. 9 ч. 1ст. 251 НК РФ)

Не соглашусь с вами коллега.При агентском договоре юридические услуги оказываются стороной как от имени принципала, так и от своего имени, а при доверительном управлении -только от своего имени.В данном договоре прямо указано что УК обязуется совершать юридические действия от своего имени.

Может, но в любом случае должны быть посреднический характер агента

что УК обязуется совершать юридические действия от своего имени.

Так это один из вариантов действия агентского договора в соответствии со ст. 1005 ГК РФ, при доверительным управлении ключевым является регистрация перехода прав, при несоблюдении данного условия договор ДУ является недействительным

С этой позиции не могу с вами не согласиться.

Если исходить из того, что этот договор является по сути агентским, и по нему принципал получает д/с за вычетом расходов и вознаграждения агента, не противоречит ли это режиму УСН доходы?

нет, но как я писал в первом ответе в КУДиР Вы должны отражать именно общие поступления, т.е. не исключая из расчета агентское вознаграждение

А если я заключу агентский договор как физ. лицо, то я должен буду платить НДФЛ 13% не с суммы, которую мне перечислит агент, а с общей выручки агента?

А если я заключу агентский договор как физ. лицо, то я должен буду платить НДФЛ 13% не с суммы, которую мне перечислит агент, а с общей выручки агента?

да, в соот. с ст. 221 НК РФ можно уменьшить доход на величину расходов, связанных с извлечением дохода, но данная норма касается ИП, у физлица для ее применения оснований нет

Как Вы оцениваете ответ на аналогичный вопрос № 2122825:

Вопрос: «ИП на УСН 6% сдает в аренду нежилое помещение через агента (по агентскому договору агент от своего имени привлекает арендаторов). Ежемесячно агент предоставляет ИП отчет и перечисляет ИП арендную плату за вычетом агентского вознаграждения (процента от суммы арендной платы). С какой суммы рассчитывается налог ИП: с общей суммы арендной платы, или с суммы, поступающей на счет ИП (за вычетом агентского вознаграждения)?»

Ответ: «При применении УСН 6% объектом налогообложения является доход без учёта расходов. Что является в данном случае Вашим доходом — зависит от вида агентского договора, положенного в основу отношений. Так, если агент заключает договоры аренды от Вашего имени, то вся арендная плата является Вашим доходом, а агентское вознаграждение является Вашим расходом в ходе предпринимательской деятельности, который в целях налогообложения повторюсь учитываться не должен, т.е. объектом налогообложения должны выступать суммы, указанные в договорах аренды. При этом система движения денежных средств при таких отношениях должна быть иной — в начале вся сумма аренды должна зачисляться на Ваш р.с., а затем уже — выплаты вознаграждения агенту. Если же агент заключает договоры от своего имени, то вполне можно указывать в качестве объекта налогообложения суммы арендной платы, уменьшенные на величину вознаграждения агента, но всё это грамотно прописать в агентском договоре.»

НДС доверительного управляющего на УСН при реализации услуг аренды недвижимого имущества

Имущество передано в доверительное управление. Доверитель управления и доверительный управляющий применяют специальный налоговый режим УСН. Должен ли доверительный управляющий платить НДС с выручки, полученной от имущества, сданного в аренду?

При реализации услуг в рамках договора доверительного управления доверительный управляющий обязан платить НДС. Применение УСН сторонами такого договора не влияет на порядок налогообложения НДС, так как операции доверительного управляющего признаются объектом налогообложения НДС в соответствии с законодательством (ст. 146 НК РФ).

Организации, применяющие упрощенную систему налогообложения, в общем случае не признаются плательщиками НДС. Но налог на добавленную стоимость, уплачиваемый в соответствии со статьей 174.1 НК РФ является исключением из общего порядка (пункт 2 статьи 346.11 главы 26.2 «Упрощенная система налогообложения» НК РФ).

Предусмотрены особенности исчисления и уплаты НДС при осуществлении операций в соответствии с договором доверительного управления имуществом (ст. 174.1 НК РФ). Так, пунктом 1 данной статьи определено, что на доверительного управляющего возлагаются обязанности налогоплательщика, установленные гл. 21 НК РФ. Поэтому доверительный управляющий, в том числе применяющий упрощенную систему налогообложения, признается налогоплательщиком НДС в отношении операций, осуществляемых в рамках указанного договора. Минфин России разъяснил, что доверительный управляющий, применяющий УСН, при реализации услуг аренды недвижимого имущества, полученного в доверительное управление, обязан предъявить к оплате арендатору этого имущества сумму налога на добавленную стоимость (Письмо Минфина России от 02.03.2011 № 03-07-11/38).

Связано это с тем, что реализация услуг по аренде недвижимого имущества признается объектом налогообложения НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Налоговым кодексом установлено, что при реализации услуг налогоплательщик (которым признается доверительный управляющий) дополнительно к их цене обязан предъявить к оплате покупателю этих услуг соответствующую сумму налога на добавленную стоимость (п.1 ст. 168 НК РФ).

Прямо установлено, что при реализации товаров (работ, услуг), передаче имущественных прав в соответствии с договором доверительного управления имуществом доверительный управляющий обязан выставить счета-фактуры в порядке, установленном НК РФ (п. 2 ст. 174.1 НК РФ).

Таким образом, применение организацией УСН не влияет на порядок налогообложения НДС операций по договору доверительного управления, так как данные операции признаются объектом налогообложения по НДС (ст. 146 НК РФ). Аналогичные разъяснения предоставил Минфин России (Письмо Минфина России от 05.09.2018 N 03-07-11/6339).

При этом на суммы своего вознаграждения доверительный управляющий счета-фактуры в адрес учредителя управления не выставляет, поскольку доверительный управляющий, применяющий УСН, по собственным операциям не является плательщиком НДС. Свой доход доверительный управляющий учитывает при определении налоговой базы по УСН в составе доходов от реализации на дату получения денежных средств на свой расчетный счет или в кассу организации (пункт 1 статьи 346.15 и пункт 1 статьи 346.17 НК РФ).

Имущество частника в доверительном управлении

Приобретая недвижимость для бизнеса, коммерсанты не всегда оформляют его на фирму. Зачастую офисы или производственные площади учредители покупают как частные лица. А потом передают их своей организации в доверительное управление.

Делается это для того, чтобы в неблагоприятных обстоятельствах сохранить нажитое. Так, если имущество оформлено на юридическое лицо, то в случае финансовых затруднений фирма рискует с этим имуществом расстаться. Существует потенциальная опасность, что придется отдать коммерческую недвижимость за долги. А с учредителей, кроме взносов в уставный капитал, кредиторам взять нечего. Личное имущество владельцев фирмы неприкосновенно.

Кроме того, недвижимость, принадлежащую физическому лицу, можно легко «перебрасывать» с одной фирмы на другую. Учредители выходят из состава участников старой организации и за вознаграждение оформляют вместо себя подставных владельцев. При этом владелец недвижимости расторгает договор доверительного управления имуществом со старой фирмой и заключает его с новой.

Хотя фактический хозяин и фирмы, и недвижимости – один и тот же человек, передачу имущества «самому себе» еще нужно юридически правильно оформить. Для этого стороны должны заключить между собой договор доверительного управления имуществом. Владелец недвижимости по этому договору является учредителем управления. А его «карманная» фирма – доверительным управляющим.

Далее владелец-частник передает фирме свою личную недвижимость в доверительное управление (п. 1 ст. 1012 ГК). В течение определенного договором срока фирма-управляющий должна распоряжаться этой недвижимостью в интересах учредителя (п. 2 ст. 1012 ГК). То есть использовать имущество в коммерческой деятельности, приносящей доход. Например, сдавать его в аренду.

За управление имуществом владелец назначает фирме вознаграждение. При этом сам он будет получать доходы от коммерческого проекта, в котором планируют использовать имущество. Например, если недвижимость частника сдают в аренду, то его доходом будет арендная плата (за вычетом всех затрат на содержание здания). В результате и доходы от аренды, и вознаграждение фирмы-управляющего пойдут в один карман к учредителю.

Оформив договор, важно правильно поставить учет по «доверительной» деятельности. Бухгалтерский и налоговый учет ведет доверительный управляющий. Он учитывает переданное имущество и все связанные с ним операции на отдельном балансе. Кроме того, для расчетов по такому имуществу управляющий должен открыть отдельный банковский счет (ст. 1018, 1020 ГК).

В бухучете данные об активах, обязательствах, доходах и расходах, полученных от доверительного управления имуществом, отражают на основании приказа Минфина от 28 ноября 2001 г. № 97н. В налоговом учете доходы и расходы отражают по правилам статьи 332 Налогового кодекса. Так, фирма-управляющий обязана вести аналитический учет по доходам и расходам доверительного управления отдельно от своего вознаграждения, полученного за это управление.

Налоги доверительного управления

Статья 276 Налогового кодекса устанавливает особенности, которые нужно учесть при определении налоговой базы участников договора доверительного управления. Так, имущество, переданное в управление, не входит в доходы фирмы-управляющего (п. 2 ст. 276 НК). В ее доход войдет только вознаграждение, причитающееся за доверительное управление этим имуществом. Для фирмы это вознаграждение является доходом от реализации. Поэтому его облагают налогами в обычном порядке.

Расходы, которые управляющая фирма понесла в процессе управления имуществом, можно признать ее в налоговом учете только в одном случае. Если эти расходы учредитель управления не возмещает.

Для владельца доходами будут все поступления от коммерческого использования недвижимости. А расходами – все затраты, которые понесет управляющая фирма в рамках договора доверительного управления. В том числе в расходы войдут амортизация имущества и вознаграждение управляющего (п. 3 ст. 276 НК). Таким образом, НДФЛ владелец-частник должен заплатить с разницы между доходами и расходами, учтенными на балансе доверительного управления.

Обратите внимание: если управляющая фирма работает на обычном режиме налогообложения, то с доходов доверительного управления она должна уплачивать НДС. При этом тот факт, что учредитель управления – физическое лицо и неплательщик налога, роли не играет (письмо Минфина от 6 апреля 2005 г. № 03-04-11/75).

Учредитель ООО «Мегатекс» приобрел в частную собственность здание. Стоимость объекта составляет 50 000 000 руб., начисленная предыдущим владельцем амортизация – 2 500 000 руб. Это здание учредитель планирует сдавать в аренду. Для этого он заключил с «Мегатексом» договор доверительного управления имуществом.

Бухгалтер принял здание на отдельный баланс доверительного управления:

Дебет 01 Кредит 79-3

– 50 000 000 руб. – здание принято к учету на баланс доверительного управления;

Дебет 79-3 Кредит 02

– 2 500 000 руб. – учтена сумма амортизации по зданию, начисленная до передачи его в доверительное управление.

«Мегатекс» как доверительный управляющий сдал здание в аренду.

В конце месяца бухгалтер сделал такие начисления.

1. Отразил на балансе доверительного управления полученную арендную плату и начислил НДС с выручки:

Дебет 51 Кредит 62

– 58 000 руб. – получена арендная плата от арендатора;

Дебет 62 Кредит 90-1

– 58 000 руб. – отражена выручка от реализации услуг по аренде;

Дебет 90-3 Кредит 68

– 8847 руб. – начислен НДС с выручки.

2. Рассчитал сумму вознаграждения «Мегатекса». При этом сумму НДС с вознаграждения бухгалтер принял к вычету на балансе доверительного управления:

Дебет 76 Кредит 51

– 17 000 руб. – вознаграждение доверительного управляющего перечислено ему на расчетный счет;

Дебет 19 Кредит 76

– 2593 руб. – отражена сумма НДС с вознаграждения доверительного управляющего;

Дебет 68 Кредит 19

– 2593 руб. – сумма НДС с вознаграждения принята к вычету;

Дебет 26 Кредит 76

– 14 407 руб. – отражены расходы на вознаграждение доверительному управляющему (17 000 – 2593).

3. Начислил амортизацию по «доверенному» имуществу:

Дебет 20 Кредит 02

– 14 200 руб. – отражена сумма амортизации, начисленной за месяц.

4. Рассчитал прибыль от доверительного управления:

Дебет 90-2 Кредит 20

– 14 200 руб. – сумма амортизации включена в себестоимость продаж;

Дебет 90-2 Кредит 26

– 14 407 руб. – вознаграждение доверительного управляющего включено в себестоимость продаж;

Дебет 90-9 Кредит 99

– 20 546 руб. – отражена прибыль от доверительного управления имуществом (58 000 – 8847 – 14 200 – – 14 407).

5. Удержал НДФЛ с доходов учредителя и перечислил причитающиеся ему деньги:

Дебет 99 Кредит 79-3

– 20 546 руб. – закрытие счета 99;

Дебет 79-3 Кредит 68

– 2671 руб. – удержан налог на доходы физлиц (20 546 руб. x 13%);

Дебет 79-3 Кредит 51

– 17 873 руб. – перечислен доход, причитающийся учредителю управления (20 546 – 2671).

С. Бакина, генеральный директор ООО «ПроАудит»

Выбор читателей

Правила расчета прожиточного минимума и МРОТ изменятся

Индексация зарплаты 2020: проводить или нет

Возможна ли «субсидиарка» за исключение из ЕГРЮЛ

Мы пишем полезные статьи, чтобы помочь вам разобраться в сложных проблемах бухучета, переводим сложные документы «с чиновничьего на русский». Вы можете помочь нам в этом. Это легко.

*Нажимая кнопку отплатить вы совершаете добровольное пожертвование

Тема: Кто платит налоги при Доверительном управлении имуществом ?

Опции темы

Поиск по теме

Кто платит налоги при Доверительном управлении имуществом ?

При ДУ имуществом (недвижимость), кто платит налоги Доверительный управляющий или же собственник?

Собственник ! За исключением случаев прямо предусмотренных НК (например,НДФЛ или, если собственник – нерезидент без представительста), а также, если Доверительный управляющий уполномочен доверенностью. См. также Постановление ВАС номер 5 (О применении 1 части НК).

если я правильно понимаю, то при ДУ ведется отдельная бухгалтерия (я не бухгалтер), а это значит, что выплата налогов тоже проходит по бухгалтерии (по этой отдельной), значит Упраляющий как бы сам платит за Собственника из прибыли, полученной по ДУ. Еще в Договоре ДУ оговорено, что отчет по ДУ производится раз в год и соответственно передается вся прибыль. если налоги платит Собственник. то он будет платить их раз в год. но это же противоречит НК. вот я и не понимаю. если можно объясните

Окей, тогда с начала и по порядку.
1. Доверительный управляющий ведет отдельный баланс по средствам, поступившим в ДУ (отдельно по каждому договору ДУ).
2. Раз в квартал (по 25-й главе), а лучше (удобнее) раз в месяц – Дов. управляющий предоставляет учредителю управления отчет о произведенных операциях, финансовых результатах и предоставляет баланс средств ДУ.
3. Доверительный управляющий не является налогоплательщиком, собственником активов и фин. результатов является учредитель управления.
4. Доверительный управляющий уплачивает налоги, по которым он лишь будет являться налоговым агентом (либо в случае наделения его такими полномочиями надлежаще оформленной доверенностью).
5. Налог на пользователей а/дорог, налог на прибыль, налог на имущество от операций в ДУ уплачиваются учредителем ежеквартально, независимо от того, был ли физический (денежный) перевод прибыли.
6. В учете на обособленном балансе Дов.управляющий расчеты по налогам не показывает (за исключением п. 4 сей писанины).
7. В бухгалтерском и налоговом учете на обособленном балансе управляющий обязан руководствоваться учетной политикой учредителя управления (нужно предварительно потребовать от него раскрытия).
8. ну вот вроде и все – если что забыл упомянуть – don’t be shy to ask 🙂