Выгодно ли брать ипотеку

Почему не стоит брать ипотеку

Весь прошлый год банки удешевляли ипотеку вслед за снижением ключевой ставки ЦБ, которая за год опустилась на 2,25 процентного пункта (п. п.) до 7,75%.

По данным аналитического центра «Русипотека», за 2017 г. средняя ставка предложения как на первичном, так и на вторичном рынке сократилась более чем на 2 п. п. и в декабре достигла 10,19 и 10,1% годовых соответственно. «Средневзвешенные ставки 20 крупнейших ипотечных банков (каждый из них раз в 2–3 месяца снижал ставки) достигли к началу 2018 г. 10,75% на рынке первичного и 10,88% на рынке вторичного жилья, снизившись за год на 2,35 и 2,64 п. п. соответственно, говорит директор департамента мониторинга банковских продуктов маркетингового агентства Marсs Наталья Абрамова.

Как застройщики заставляют покупателей платить за «сниженную» ипотечную ставку

По наблюдениям руководителя аналитического центра «Русипотеки» Сергея Гордейко, ставки практически сравнялись по всем продуктам – на квартиры в новостройках, на вторичном рынке и на рефинансирование.

Средние ставки выданных ипотечных кредитов, по данным ЦБ, за 11 месяцев 2017 г. опустились с 11,54 до 9,8% годовых.

В январе крупные банки продолжили удешевлять ипотеку. В частности, это сделали Газпромбанк, Райффайзенбанк, «Дельтакредит», «Юникредит банк». Снижение в среднем составило 0,25–0,75 п. п. в зависимости от банка и программы.

Теперь ипотечные ставки в крупных банках для заемщиков, не относящихся к специальным категориям клиентов, составляют в среднем 9–11% годовых при условии страхования не только залога, но и жизни и здоровья заемщика. Отказ от него сейчас приводит к росту ставки на 0,5–2,5 п. п.

Спецконтингент

Существенно более выгодные условия кредитования предлагаются особым категориям заемщиков. К примеру, молодые семьи (где хотя бы один из супругов не старше 35 лет) могут получить ипотеку в Россельхозбанке на сумму от 3 млн руб. с первоначальным взносом 30–50% под 5,17% годовых на жилье в отдельных новостройках. Правда, для этого им нужно иметь хорошую кредитную историю в банке либо являться бюджетниками или зарплатными клиентами, а также застраховать жизнь и здоровье.

Долги россиян по ипотеке достигли рекордных 5 трлн рублей

«Соблюсти условия, необходимые для получения самых выгодных ставок по акциям с застройщиками, может лишь крайне маленькая часть клиентов», – добавляет Гордейко. По его словам, обычно банки не планируют выдать более 10% таких кредитов от общего числа.

«Сами клиенты часто отказываются от специальных программ банков с девелоперами, так как получить скидку от застройщика здесь и сейчас при покупке квартиры лучше, чем в виде растянутой во времени компенсации к ежемесячным платежам, – объясняет управляющий партнер риэлтора «Метриум групп» Мария Литинецкая. – Компенсация девелопером ставки банку равна среднему размеру скидки на рынке массового жилья Москвы, которую застройщики часто предлагают во время постоянно действующих акций (5–6%)».

В этом году свои привилегии появились у семей, где после 1 января 2018 г. по 31 декабря 2022 г. родится второй и последующий ребенок. По программе «Семейная ипотека» с господдержкой им будут предоставлять кредиты на строящееся или готовое жилье на первичном рынке, а также рефинансирование по ставке не более 6% годовых. Льготная ставка действует три года при рождении второго ребенка и пять лет – третьего. После этого процент не должен превышать размер ключевой ставки ЦБ на дату выдачи кредита плюс 2 п. п. Ставки действуют при наличии личного и имущественного страхования. Минимальный первоначальный взнос – 20%. Максимальный размер кредита – 8 млн руб. для Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области, 3 млн руб. – для остальных регионов.

Об участии в программе уже заявили ВТБ, «Российский капитал», «Левобережный», Совкомбанк, «Зенит», «Абсолют банк», ТКБ, а также АИЖК. Возможность присоединиться к программе изучают в Сбербанке, заявил предправления банка Герман Греф.

Будет дешевле

Согласно прогнозам политиков, банкиров и аналитиков, базовые ипотечные ставки в этом году продолжат падение вслед за ключевой ставкой ЦБ. Экономическая ситуация в стране дает возможность снижать ипотечные ставки и далее, заявил в среду президент Владимир Путин. Министр строительства и ЖКХ Михаил Мень ждет ставки около 6% к 2022 г. О том, что не за горами ставка ипотеки в 5% годовых, ранее заявлял Греф. По его мнению, за 2018 г. ставки кредитов снизятся на 2 п. п.

С тем, что средняя ставка ипотеки к концу 2018 г. может снизиться до уровня ниже 9%, согласен гендиректор Frank Research Group Юрий Грибанов. В среднем к декабрю этого года банки будут выдавать ипотеку под 8%, прогнозирует Гордейко. Уже к лету ставки могут упасть еще на 0,5–1 п. п., предполагает управляющий партнер НРА Павел Самиев.

ЦБ упростит рефинансирование ипотеки

Однако в ближайшие годы будет дешеветь не только ипотека, но и само жилье, считают эксперты рынка недвижимости.

После решения об отмене в течение трех лет долевого строительства с участием населения в качестве дольщиков застройщики хором стали заявлять, что из-за этого цены вот-вот вырастут. Они вырастут, но спустя два-три года, когда долевое строительство будет полностью под запретом и начнется стройка на дорогие банковские деньги (проектное финансирование), считают руководитель консалтингового центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко и президент аналитического агентства Rway Александр Крапин.

«До этого момента застройщики будут стараться вывести на рынок как можно больше новых объектов, даже тех, которые и не планировали выводить при нынешней слабой платежеспособности населения и пересыщении рынка. Уже сейчас объем предложения новостроек в Москве на историческом максимуме, а отмена «долевки» его еще повысит. Поэтому стоит ждать дальнейшего плавного снижения цен на жилье в Москве еще на 20–30% в рублях в течение 2–3 лет», – поясняет Репченко.

Но переход на проектное финансирование остановит падение цен на жилье, продолжает Крапин.

За и против: выгодно ли брать ипотеку

Мнения читателей Т—Ж

По данным социологов, только 39% жителей России готовы купить квартиру в ипотеку.

Тем не менее банки в 2018 году выдали рекордное количество ипотечных кредитов на сумму больше триллиона рублей. Мы предложили читателям обсудить, что выгоднее: обзавестись собственной квартирой или жить в съемной. В каких случаях есть смысл брать ипотеку и почему аргумент «зато своя» перестал быть настолько убедительным — в новом выпуске рубрики «За и против».

За: живешь в своей квартире

Представьте: кризис, увольнение, снижение зарплаты, болезнь. Все это легче перенести, когда у вас есть свое жилье. Конечно, я за то, чтобы платить ипотеку и жить в своем доме. Хоть до пенсии. На еду еще как-нибудь можно заработать, но с арендой сложнее: есть риск остаться на улице вообще без денег.

Ощущение, что ты не в чужом доме, дорогого стоит: не выгонят, не скажут, что нельзя с детьми или животными, не запретят приводить друзей, передвигать мебель и даже вбивать гвозди. Тем более ее можно оставить детям в качестве стартового капитала.

Против: квартира принадлежит не вам, а банку

Многие почему-то не понимают, что, пока они выплачивают ипотеку за «свое» жилье, оно не очень-то их. Квартира становится вашей, когда вы полностью погашаете все платежи, а не в момент заключения договора. И все эти 15—20 лет вы отдаете свои деньги точно таким же «чужим» людям, пока она находится в обременении у банка, а не в вашей собственности.

Но почему-то отдавать деньги чужому банку считается более приемлемым, чем платить своему же соотечественнику, который эти деньги вливает обратно в нашу экономику. То есть многим психологически легче подкармливать олигархическую структуру, чем своего «соседа». Мне этот менталитет вообще непонятен.

За: банк может снизить финансовую нагрузку, арендодатель — нет

Когда ипотека заканчивается, жилплощадь полностью переходит в собственность. Жильцы в ипотечной квартире могут улучшать условия без согласований с банком (кроме капремонтов). Если платить вовремя, то можно избежать всевозможных штрафов и пени. Некоторые банки дают возможность реструктуризации или рефинансирования кредита, что позволяет снижать финансовую нагрузку.

В случае аренды такие программы практически не работают. В съемной квартире в принципе невозможно ничего сделать без согласований с хозяевами. И даже если вы вкладываете деньги в их собственность, не факт, что они снизят сумму аренды. Хозяевам улучшение условий жилья не слишком интересно.

Против: приличную квартиру проще снимать, чем взять в ипотеку

Если бюджет на жилье всего 15 000 рублей, то ипотека на 30 лет в подмосковных гребенях в муравейнике посреди поля — это лучше, чем съем убитой комнаты у сомнительных личностей с соседями-алкоголиками. Но когда у тебя на жилье есть хотя бы 35 000—40 000 рублей, то тут уже есть выбор: снять комфортную квартиру в хорошем районе недалеко от метро для качества жизни лучше, чем взять ипотеку в более удаленном районе или в Подмосковье за те же деньги.

Мне не нужна квартира в Московской области, а жилье в Москве, взятое в ипотеку, не вписывается в мой текущий бюджет. Я не хочу провести половину своей жизни в электричках или в машине в пробках. У меня есть другие, более важные дела. И я готов платить, чтобы жить более разнообразной и полноценной жизнью, чем «дом — дорога — работа — дорога — дом».

За: в отличие от аренды, ипотечный платеж не вырастет

Сумма ипотечных платежей фиксирована, а арендная плата постоянно растет. На сколько обесценился рубль за последние 10 лет? Тяжело было тогда вносить ипотечный платеж в 30 тысяч? А сейчас?

Аренда и стратегия «арендуй, а не владей» справедлива в активном возрасте. Но сможете ли вы сохранить уровень дохода после 50 лет и уж тем более на пенсии? Свое жилье — это личная пенсионная программа. Что бы ни случилось, в городах-миллионниках можно легко сдать квартиру и переехать на дачу или даже в съемное жилье подешевле. Так что я за собственность и капитализацию.

Против: арендовать дешевле, чем платить ипотеку и содержать свое жилье

Аренда квартиры в моем городе обойдется от 6000 до 10 000 рублей в месяц плюс коммуналка от 2500. Ипотека — от 25 000 рублей в месяц лет эдак на 20. Есть ли в этом смысл? Мебель и бытовая техника у меня свои. Ни разу это не становилось проблемой. Что-то продается, что-то покупается в зависимости от условий.

Все мои договоры аренды предусматривают оплату ущерба от действий моего кота и ребенка, но претензий мне никто не предъявлял. Мелкий ремонт я делаю сам, а с оплатой более затратных вещей у арендодателей вопросов не возникает. Даже когда меняли входную дверь, я добавлял пару тысяч к 15 хозяйским, чтобы мне самому жилось спокойнее.

За: жизнь в съемной квартире и переезды — постоянный стресс

Я снимала долгое время, причем всегда комнату на двух человек, так как зарплата не позволяет арендовать квартиру на Патриарших. Зачем больше зарабатывать, чтобы все спускать на съемное жилье? Таких мажоров я видела: сегодня квартиру снимает, а завтра комнату в Подольске, потому что сегодня есть 40 000 рублей на оплату чужих ремонтов, а завтра уже ничего.

Поначалу жила даже с хозяевами, но потом переехала в коммуналку, где все были хотя бы на равных правах. Съемные квартиры очень надоели. Любой переезд — как десять пожаров: риелтору заплати, переезд оплати, привыкни к новому району, исследуй новую дорогу на работу, транспорт, магазины. Это все совсем не для меня. Я думала: либо возвращаться домой, либо что-то решать с жильем.

Все почему-то пытаются считать деньги, чтобы определить, что выгоднее, но никто не учитывает, сколько психологического дискомфорта доставляет съемное жилье. Это тяжелая нагрузка на нервную систему.

? Против: быть в долгу у банка — еще больший стресс

Возьмем в качестве примера новостройку в Петербурге в районе метро «Звездная». Стоимость студии 28 м² без отделки — 2 600 000 рублей, ипотека от 7,4% годовых (кредитует дочерний банк застройщика). Такую же студию в этом же районе можно снимать за 20 000 рублей (плюс коммунальные услуги 3000—4000).

Если есть возможность платить в месяц 40 000 рублей, то выгоднее снимать, отдавать 20 000 за аренду и 20 000 откладывать хотя бы на элементарный пополняемый депозит под 6%. В этом случае с учетом сложного процента накопленный капитал через 10 лет составит 3 294 000 рублей. Вы также сэкономите деньги на первоначальный взнос и ремонт — их можно отложить отдельно на экстренный случай. Так 10 лет вы проживете без кредитного ярма, свободным и свободомыслящим человеком, сможете жить и работать в разных районах, городах и даже странах. Время, которое у вас уходило бы на дорогу до ипотечного жилья, потратите на саморазвитие, так как всегда сможете снять квартиру рядом с работой.

Многие заявляют, что ипотеку надо выплачивать досрочно. Если можете себе это позволить, то лучше поснимайте года три-четыре и купите квартиру уже за свои, накопленные деньги. Разница между тем, когда у тебя на счету несколько миллионов, и долгом в несколько миллионов — колоссальная.

Брать ипотеку можно, только если сумма ежемесячного платежа по ней — это максимум, который вы можете себе позволить, и досрочных погашений точно делать не планируете. Да, это рискованно, но нашему человеку не привыкать: спокойно и расчетливо россияне не любят. Или все, или ничего.

? За: квартира может стать выгодным вложением

Снимать гораздо выгоднее в финансовом плане, чем покупать, владеть и содержать. Но все это до поры до времени: пока ты молод, востребован и имеешь хороший заработок. В этом случае снимаешь квартиру и живешь, ни в чем себе не отказывая, не куркуля каждую копейку. Но мы не в Германии, а в России, и этим все сказано.

Многие мои знакомые, которые приехали из глубинки, спокойно жили в съемной квартире. Но теперь те, кто не смог обзавестись собственным жильем и потерял работу, вернулись обратно, в старые убогие хатенки.

Сам я купил уже далеко не одну квартиру и нисколько об этом не жалею. Да, может, это и не совсем выгодно, но при скачке курса недвижимость — более надежный инструмент в долгосрочной перспективе. Это защита от гиперинфляции, от новых законов, по которым могут на раз-два заблокировать твои деньги в какой-либо ситуации или вообще их изъять. Более того, стоимость квартиры в любое время эквивалентна прожиточному минимуму и трудозатратам на ее приобретение.

Я для себя выбрал недвижимость. В конце концов, можно на пенсии продавать купленные квартиры и жить в свое удовольствие.

? Против: квартира сама по себе не приносит доход

Я продал свою двушку в 14-летнем панельном доме в Казани за 3,5 миллиона рублей. Из-за того, что дом ветшает, она только теряла в цене, а за нее нужно было как минимум платить квартплату. Перевел эти деньги в валюту (которая всегда растет в долгосрочной перспективе) и таким образом обменял пассив на растущий актив.

Благодаря этой рокировке я снимаю жилье в элитном доме, которое само по себе в два раза дороже моей двушки. Капитал от проданной квартиры растет, а дивиденды не только покрывают стоимость аренды, но и дают мне дополнительный доход.

? За: когда появляются дети, снимать становится все сложнее

К сожалению, у нас не развита сфера аренды жилья: вы не можете снять квартиру на 30 лет. В любой момент могут попросить ее освободить.

Когда у вас уже есть семья, даже вопроса такого не стоит: снимать или покупать. Особенно после того, как помотаешься по съемным квартирам. Больше всех страдает ребенок. А если их два или три? Легко снять однушку, двушку или трешку и жить там на птичьих правах?

? Против: снимая квартиру, можно выбрать удобный район

Многие не учитывают мобильность даже внутри собственного города, не то что в масштабах страны. Сейчас я снимаю квартиру в хорошем районе рядом со школой дочери и недалеко от своей работы. Аренда составляет около 50% от платежа по ипотеке, если покупать квартиру в этом же самом районе, сохранив уровень жизни. Представим, что через пару лет у меня будет работа в другой части города, а дочь окончит школу и поступит в институт. Зачем мне сложности с транспортом, если я могу спокойно переехать опять же в хорошую квартиру, но в другом районе и не тратить время на дорогу?

Я переезжала с дочкой уже раз семь, и нам всегда попадались адекватные хозяева. Мы живем с кошкой, всегда подбираем варианты, чтобы арендодатели не были против. Ищу все сама, без риелторов. Для дочки переезд — это всегда приключение, а не стресс. Не нужно прикрываться детьми: если родители нормально все воспринимают, то и ребенок спокойно к этому отнесется.

Я не против квартиры в ипотеку как своего единственного жилья, но все-таки не на таких адских условиях. Я считаю, что это должен быть здравый, трезвый расчет, учитывающий самые худшие из вариантов, а не какое-то эмоциональное «зато потенциально мое».

За: жилье в собственности повышает социальный статус

Место, где ты живешь, — это не коммерческий проект, ведь главное, чтобы было комфортно. В своем жилье хорошо то, что ты сам создаешь в нем уют. Нет никаких проблем с пропиской, можно полноправно участвовать в жизни всего дома и заниматься благоустройством прилегающей территории. Тем более в нашем обществе принято стремиться к владению собственным жилищем, так что социальный статус собственника объекта недвижимости выше, чем арендатора.

Мы с женой в течение пяти лет снимали квартиру, потом переехали в однушку, купленную за счет льготной ипотеки от работодателя. Родили двух детей и потратили материнский капитал на погашение ипотеки. В квартире прожили семь лет, пока она не стала казаться тесноватой. В итоге сдали ее и сняли жилье поближе к школе, куда мы отправили старшего сына. Через год переехали из-за неадекватных соседей. Сейчас плата за съем больше на 5000 рублей, чем мы получаем с аренды своей квартиры.

Если ты молод, один или в супружеском союзе без детей, пока не определился с местом в жизни, то можно и не спешить с приобретением квартиры. Тем более в ипотеку и без всякой поддержки работодателя или государства. Но если тебе комфортно в этом городе, появляются привязанности в виде детских садов и школ, то лучше все-таки обзавестись своим жильем и выстраивать вокруг него комфортный быт, образ жизни, хобби и привычки.

Ипотека в России в 2020 году

Виды ипотеки

Есть несколько видов ипотеки — заемщик может выбрать тот, который больше всего подходит для достижения его цели.

1. Ипотека, при которой банк выдает кредит под залог приобретаемой недвижимости. Это стандартные программы ипотеки — именно они сейчас являются самыми востребованными. Важный момент: они дают возможность приобрести квартиру и в новостройке, и на вторичном рынке жилья.

2. Ипотека под залог имеющегося жилья. У нее два значительных плюса: она выдается без первоначального взноса, а деньги можно потратить на любые цели. Но вот ставка по такой ипотеке будет более высокой.

3. Ипотека на жилой дом или земельный участок. Условия кредитования будут стандартными, но возникнут дополнительные требования к земле. В качестве залога будет выступать строящееся помещение или земельный участок.

– Есть также интересные социальные программы, к примеру, для военнослужащих или молодых семей, – рассказывает Илона Соболева, президент Уральской палаты недвижимости. – Отличный вариант – “детская ипотека”. Этой программой могут воспользоваться семьи, которые в период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года родят или усыновят второго ребенка. Кредит можно взять на срок до 30 лет, ставка будет от 6% годовых, а на срок от 3 до 8 лет предоставят льготу, если в указанный период родится второй и третий ребенок. Далее проценты будут устанавливаться в стандартном размере.

Еще один важный социальный бонус – материнский капитал. Его можно использовать либо в качестве первоначального взноса при покупке квартиры, либо погасить им имеющийся ипотечный кредит.

– Есть программы и для других льготных категорий граждан, – говорит президент Уральской палаты недвижимости. – Отдельно можно выделить программы субсидирования процентной ставки или первоначального взноса при покупке новостройки (распространяется не на все строящиеся дома), программы рефинансирования и так далее. Одним словом, программ много, есть из чего выбрать, нужно лишь учитывать ваши обстоятельства.

Стоит ли брать ипотеку в 2020 году

В этом году в сфере недвижимости произошло два важных изменения. 1 августа в силу вступил закон об ипотечных каникулах, который позволяет заемщику сделать паузу в выплатах по кредиту на срок до полугода. Также есть возможность снизить на этот период сумму выплат.

– Воспользоваться этим могут люди, которые взяли ипотеку на единственное жилье, причем, на сумму до 15 миллионов рублей, – рассказывает эксперт. – Каникулы предоставляются, если человек получил инвалидность, встал на учет по безработице, заболел на срок больше 2 месяцев или потерял больше 30% дохода в сравнении с прошлым годом.

Чтобы “уйти на каникулы”, надо предоставить в банк документы, подтверждающие реальную причину, по которой вы временно не можете выплачивать деньги. В течении 5 дней банк рассмотрит документы и вынесет решение, а также уведомит вас о новом порядке выплат.

– Еще одно важное изменение произошло в ФЗ 214 – теперь долевое строительство стало более безопасным, – говорит Илона Юрьевна. – Сейчас деньги дольщиков поступают на эскроу-счета, где они замораживаются до тех пор, пока дом не будет построен. В целом же принципиальных изменений по ипотеке нет и пока не предвидится, ситуация на рынке недвижимости стабильная, поэтому если есть необходимость в решении жилищного вопроса, то, конечно, нужно его решать.

Процентные ставки ипотеки

– Сейчас ставки по ипотеке начинаются от 6% по госпрограмме, а средневзвешанная ставка – около 10% годовых, – говорит Илона Юрьевна. – Конечно, ставка зависит от банка, но не стоит выбирать место, в котором вы будете оформлять ипотеку, только по этому критерию. Самым правильным будет, обратиться к ипотечным консультантам в агентство недвижимости и вместе со специалистом, учитывая все нюансы конкретной сделки, подобрать «правильный» банк.

При выборе банка и программы кредитования, надо учитывать десятки факторов: размер своей зарплаты и накоплений, которые пойдут на первоначальный взнос, а также расходы по получению кредита и оформлению квартиры в собственность. Продумайте, нужно ли будет продавать свое жилье, будете ли вы приобретать “вторичку” или новостройку. Свою роль сыграет состав семьи, наличие сертификатов и материнского капитала и много других факторов.

– Сейчас нередки сделки, когда потенциальному заемщику необходимо продать квартиру, которая еще находится в залоге у банка, закрыть остаток кредита деньгами покупателя, одновременно получить новый кредит и купить квартиру, использовав при этом маткапитал и наделив детей долями, – говорит Соболева. – Процедура сложная, поэтому выбор банка и программы кредитования тоже не такая уж простая задача. Решать ее надо вдумчиво и аккуратно.

Заранее узнайте в банке условия досрочного погашения кредита и оформления страховки, попросите просчитать размер аннуитетного (неизменного. – Прим.ред) взноса. Это важно потому, что напрямую влияет на размер издержек заемщика: его расходов на получение кредита, оформление сделки и несения бремени по оплате ежемесячных платежей и ежегодных страховых взносов.

Выгодно ли брать ипотеку сегодня?

Для подавляющего большинства желающих прибрести свою недвижимость собственных накоплений бывает явно недостаточно и в качестве возможного способа разрешить проблему рассматривается ипотечный кредит. Однако страх перед возможными переплатами и дополнительными расходами на кредит заставляет задуматься о том, что же все-таки выгоднее: взять кредит или же накапливать сбережения. Попробуем подойти к решению этой задачи, отбросив все эмоциональные составляющие, и сконцентрируемся исключительно на решении математической задачи, просчитывая возможные расходы.

Прежде, чем перевести задачу на язык математики, давайте рассмотрим какие плюсы дает нам каждая из стратегий.

• Если взять ипотечный кредит прямо сегодня, то это дает нам следующее:
  • Фиксация стоимости квартиры. Стоимость недвижимости меняется во времени. Как правило, она растет, а иногда весьма существенными темпами. Отложив приобретение квартиры на более поздний срок, Вам придется за ту же недвижимость заплатить большую стоимость.
  • Больше не нужно платить аренду. Очевидно, что в случае выбора альтернативной стратегии придется нести дополнительные расходы, связанные с арендой. Причем с неприятной спецификой, так как ежемесячные расходы на аренду могут увеличиваться с течением времени.
• Если продолжить накапливать средства и приобрести квартиру позже, то в положительных сторонах можно увидеть следующее:
  • Возможно более низкие ставки по ипотечному кредиту в будущем. Это возможно из-за двух составляющих. Во-первых, большие накопления дают больший первоначальный взнос. Уже сегодня можно заметить существенную разницу между условиями по ипотечным кредитам для случаев, когда у Вас имеется 10% от стоимости квартиры или же для варианта, когда ваших накоплений хватит на первоначальный взнос в 50%. Во-вторых, возможный тренд на общее снижение ипотечных ставок в будущем.
  • Меньшая сумма кредита и, как следствие, более низкие затраты на его обслуживание. Поскольку, очевидно, в этом случае сумма выплаченных процентов будет меньше из-за изначально меньшего долга. Помимо этого, меньше будут дополнительные расходы, которые требуются при получении кредита, например, страховать закладываемую недвижимость банк иногда требует только на сумму оставшегося долга.

Как видно, выбор правильной стратегии далеко не очевиден, поскольку достаточно противоборствующих аргументов. И какой именно из них будет играть более значимую роль в Вашем случае можно попробовать определить расчетом. Для этой цели может быть удобным калькулятор брать ли ипотеку. Попробуем им воспользоваться и рассчитать следующий пример (для этой цели можно нажать на ссылку “Загрузить пример” на странице калькулятора).

Нужно определить в какой месяц с мая 2011 года по май 2014 расходы на приобретение недвижимости будут минимальны для нижеперечисленных условий.

Стоимость недвижимости на май 2011 года составляла 4 500 000 рублей. Предполагаем, что она будет расти до 05.2012 со скоростью 12,5% в год, а после 05.2012 – 10% в год.

Ежемесячная сумма платежа за аренду до 12.2012 будет составлять 25 000 рублей в месяц, с 12.2012 по 05.2013 – 28 000 рублей и с 05.2013 – 30 000 рублей.

Переходим к параметрам ипотечного кредита.

Планируем, что каждый месяц можно будет отдавать не более 50 000 рублей по кредиту, в случае если кредит будет взят до 05.2012, если после, то не более 75 000 рублей.

Приобретение недвижимости с использованием ипотеки требует дополнительных расходов. Здесь могут быть как прямые комиссии банков, которые, к радости, постепенно теряют популярность, так и платежи, которые вытекают из требований банков. Напрямую эти платежи банкам не поступаю, но, тем не менее, ложатся на плечи заемщиков. Сюда относятся как всевозможные виды страхования (объекта залога, титульное страхование, страхование жизни и трудоспособности и т.п.). Потенциально таких расходов может быть не мало, и их важно также учитывать в расчетах. Внизу блока “Дополнительные расходы, связанные с приобретением недвижимости с привлечением ипотечного кредита” есть ссылка “Добавить распространенные затраты”. Нажав нее, добавится довольно много возможных затрат, которые можно отредактировать и удалить ненужные.

Заложим следующие условия кредитования, действующие первоначально.

*Требуется дополнительное страхование ответственности заемщика в размере 1% от суммы кредита, выплачиваемое ежегодно.

Перейдем, к сбережениям. До взятия кредита каждый месяц мы готовы будем откладывать 50 000 рублей, имея первоначально 150 000 рублей. Для этой цели нужно выбрать Вид сбережений “Наличные сбережения” – это любые сбережения, на которые не начисляются проценты. Например, деньги на зарплатной карте.

Осталось заполнить последний блок “Общая инфляция” Нужно пояснить для какой цели он нужен. Инфляция – это процесс во времени, при котором покупательная способность денег снижается. Я думаю, многие замечали как со временем цены на товары и услуги растут. Это приходится учитывать. Поскольку главная ценность денег – покупательная способность, то в суммировании затрат, которые приходится нести в разные моменты времени правильно будет складывать не абсолютные величины, а некие значения, скорректированные с учетом инфляции. Ниже в интерпретации результатов будет показано в числах, что под этим подразумевается.
Считаем, что инфляция будет меняться во времени. Первоначально до 01.2012 она будет составлять 12% в год, затем 10% в год до 01.2013 и оставшееся время – 8% в год.

Наконец, пришло время разбираться с результатами

По таблице с результатами можно увидеть, что при указанных данных, месяц, при котором общие затраты получаются минимальны для нас, является 07.2012. В данном случае как с учетом инфляции, так и в абсолютном выражении. Можно заметить к тому же существенную разницу между общими суммами затрат, что дает возможность оценить степень обесценивания денег. В случае учета инфляции – это 5 852 053.51*. Означает, что если бы Вы тратили то же количество денег и в те же самые месяцы на покупку каких-либо товаров и услуг (вместо затрат, связанных с приобретением недвижимости), то купить Вы смогли столько товаров и услуг, сколько можно купить на 5 852 053.51 рублей на момент 05.2011, но потратить бы при этом пришлось 7 573 480.28 рублей.

Интересно наблюдать во времени, как растут суммы затрат с учетом инфляции и без.

Возможны ситуации, когда минимумы расходятся. На какой минимум в этой ситуации ориентироваться? Тут в качестве примера можно привести ситуацию с рынком недвижимости 10-15 летней давности. Вот если бы тогда можно было получить квартиру, а расплачиваться за нее сейчас и исключительно по той цене, которая была на тот момент. Наверное, для многих те цены кажутся сейчас очень доступным, хотя 10 лет назад такого ощущения вовсе не было. Причина, очевидно, в том, что доходы этих многих росли. Поэтому, вывод можно сделать следующий: если Вы ожидаете, что Ваш доход будет расти с течением времени, догоняя инфляцию, то выбор инфляционного минимума вполне логичен. Если же Вы уверены, что ваш доход в течение всего периода выплат по ипотеке не будет расти, то придется ориентироваться на месяц с абсолютным значением.

Очевидно, что все расчеты будут нести некую погрешность. Вряд ли можно с точностью до долей процента предугадать насколько подорожает недвижимость в будущем, или как изменятся ставки по кредитам. Однако, полезно получить общее ощущение от степени вклада различных параметров (скорость роста недвижимости, аренда и т.п.) для Вашего случая. Можно поэкспериментировать, попробовав немного увеличить / уменьшить один из параметров, и посмотреть, как при этом смещается месяц, когда приобретение квартиры было бы с минимальными затратами. Можно попытаться найти некое предельное число на сегодняшних условиях по ипотеке, например, для скорости роста недвижимости, при котором становится невыгодно накапливать средства в Вашем случае, поскольку затраты с каждым последующим месяцем становятся все больше и больше. Бывает полезным использовать калькулятор, когда какой-либо банк предлагает новые условия по ипотеке и определиться насколько это может быть выгодно для Вас.

Стоит ли брать квартиру в ипотеку — преимущества и недостатки ипотечного кредитования + мнение экспертов

Цены на недвижимость повышаются с каждым годом.

Чтобы накопить на жильё полную сумму, среднестатистической семье нужны десятки лет строгой финансовой дисциплины. Однако есть и более быстрый вариант — ипотека.

Давайте поподробнее рассмотрим, что это за кредит, на каких условиях его выдают и чем ипотека отличается от других видов банковского кредитования.

Преимущества и недостатки ипотеки

Ипотека — это разновидность залогового кредита. И у нее конечно же есть свои плюсы и минусы.

Преимущества ипотечного кредитования:

1. Возможность сразу переехать в новое жилье, а не ждать, пока накопится вся сумма для его покупки.
2. После оформления документов заемщик сразу же становится собственником жилья и имеет право прописать в нем членов семьи.
3. На приобретенную недвижимость в обязательном порядке оформляется страховка, что позволяет обезопасить владельца в случае потери работы или повреждений жилья.
4. Заемщику предоставляется льгота по уплате подоходного налога.
5. Если взять деньги на длительный срок, то платеж будет низким и не сильно ощутимым для семейного бюджета.
6. Для молодых семей процентная ставка понижена.
7. Обязательное страхование жизни заемщика.
8. Некоторые банки выдают заем без первоначального взноса.
9. Если вам есть где жить, можно купить комнату в ипотеку и сдавать, например одинокой девушке.
10. При появлении необходимой суммы обязательство погашается досрочно и проценты перерассчитываются, что снижает переплату.

Недостатки ипотечного кредитования:

1. Переплата, которая зачастую превышает цену приобретаемого жилья.
2. Сумма лимитируется в зависимости от официального заработка заемщика.
3. В некоторых банках предъявляются дополнительные требования к заемщику (регистрация в РФ, стаж работы на последнем месте не менее полугода, наличие поручителей).
4. Действия с квартирой, которая находится в ипотеке, ограничены до полного погашения.

Если вы решили оформить ипотечное кредитование, то изучите предложение конкретного банка, так как плюсы и минусы у каждого из них свои.

Существует ряд профессий, представителям которых точно не одобрят ипотеку.

О том, какие профессии попали в черный список, вы узнаете из видео:

Чем рискует заемщик

Ипотечное кредитование бывает двух видов:

• с первоначальным взносом;
• под залог имущества.

В первом случае клиент должен внести от 15 до 24% от стоимости приобретаемой недвижимости. И риски заключаются в том, что в ипотеку дают не ту сумму, которую озвучил продавец, а оценочную. Если оценщик решил, что фактическая цена жилья ниже заявленной, то разницу продавцу выплачивает заемщик.

Во втором случае вместо выплаты первоначального взноса клиент закладывает имеющееся у него жилье или жилплощадь поручителя. Опасно это тем, что при потере возможности погашать ежемесячные платежи и отсутствии выплат более 7 месяцев, заемщик вообще лишится и купленного, и заложенного имущества.

Выгоднее брать в ипотеку квартиру в новостройке. Ее стоимость и сама по себе невысокая, и проблем с оценкой не возникнет. Тем более, что строительные фирмы сотрудничают с банками и помогут с быстрым оформлением.

Стоит ли брать ипотеку — мнение экспертов

В 2015 году был тяжелый финансовый кризис, после которого резко пошли вверх процентные ставки по кредитам. Ипотека выдавалась минимум под 12-17% годовых. В 2016 году рынок стабилизировался. Сегодня займы на покупку жилплощади выдаются даже под 7% годовых, а ставка потребительских кредитов осталась на том же уровне.

На понижение процентной ставки повлияло снижение уровня инфляции. Банки делают все возможное, чтобы стабилизировать Центробанк. В ответ на вопрос, когда стоит взять кредит на жилье, эксперты уверяют, что выгоднее всего делать это в 2018 году.

Еще одна причина, по которой стоит покупать недвижимость сейчас — снижение цен на нее. В Москве квартиры подешевели на 25%. Примерно такое же понижение и в регионах.

Обусловлено снижение цен на жилье следующими причинами:

• снизилась покупательская способность жителей России;
• инфляция растет, а зарплаты не меняются или даже падают;
• обилие предложений на рынке недвижимости, большое количество новостроек;
• партнерство строительных организаций с банками.

Поэтому сейчас самое подходящее время для оформления заема на покупку недвижимости. Особенно это касается лиц со стабильным доходом, имеющих сумму, достаточную для первоначального взноса.

Оценив ситуацию на рынки недвижимости, эксперты дали гражданам несколько советов:

1. Не спешите брать заем. Сначала оцените свое материальное положение. Возможно, лучше немного повременить.
2. Используйте все положенные льготы, такие как материнский капитал, помощь молодым и малоимущим семьям, а также поддержка военнослужащих и социальная ипотека.
3. Лучше всего выбирать надежный и известный банк, несмотря на высокие требования к пакету документов.
4. Берите деньги в рублях, а не в долларах. Иначе при внесении каждого платежа вам придется обменивать рубли.

В каких случаях лучше подождать — ситуации, когда не стоит брать ипотеку

Итак, мы с вами выяснили, что в 2018 году выгоднее всего приобретать жилплощадь.

Однако не стоит спешить. Помните мнение экспертов о том, что нужно сначала оценить свой бюджет. Есть ряд причин, при наличии которых с ипотечным кредитованием рекомендуется повременить. Давайте поподробнее рассмотрим их и подберем варианты решения.

Наличие других кредитов

В 21 веке уже никто не боится оформлять кредиты. Практически у каждого человека есть обязательства перед банком. И наличие других кредитов в первую очередь влияет на то, стоит ли покупать квартиру, студию или дом в ипотеку.

Во-первых, помимо ежемесячного платежа, который в среднем не меньше 20 тысяч, вы будете погашать и другие обязательства. Есть вероятность, что у вас просто не хватит денег.

Во-вторых, при оформлении ипотечного кредитования банк вычитает из вашего дохода все обязательные расходы, в том числе и платежи по кредитам. В итоге получается низкий показатель — вам просто откажут в выдаче.

Прежде чем начать копить на первоначальный взнос, накопите сначала на погашение всех долгов, чтобы ипотечное кредитование было вашим единственным обязательством.

Нестабильность работодателя

Многие организации в России часто задерживают сотрудникам зарплаты, а некоторые и вовсе становятся банкротами и не способны в полном объёме рассчитаться по зарплатным долгам. Поэтому, прежде чем брать на себя обязательства перед банком, обдумайте, насколько стабилен ваш работодатель.

Если вы работаете в молодой организации, то риски очень высоки. Многие фирмы не выдерживают на плаву и двух-трех лет, так как не справляются с давно закрепившимися на рынке конкурентами. При закрытии компании вам в лучшем случае выплатят три ежемесячных зарплаты, а в худшем — признают себя банкротом и не заплатят ничего.

Также не стоит оформлять заем, если вам периодически задерживают заработную плату. Банка ваши проблемы не касаются и за просрочку платежа придется заплатить пенни.

Чтобы не потерять платежеспособность, устраивайтесь в стабильные компании, существующие десятки лет. И обязательно узнайте у коллег, как обстоят дела с задержками выплат. Если все хорошо, то, проработав там полгода, смело оформляйте ипотечное кредитование.

Кризис и нестабильная экономическая ситуация

Во время кризиса в 2015 году разорились многие компании, которые держались на плаву десятки лет. Поэтому, прежде чем брать заем, изучите состояние экономики в стране в настоящее время и прогнозы экспертов на будущее. Посмотрите, не ожидается ли дефолт.

Все кризисы и обвалы экономики обычно предсказывают заранее. Поэтому, если прогнозы экспертов неутешительные, лучше подождать стабилизации экономического положения в стране.

Невыгодные условия банков

В России есть десятки банков и у всех свои условия по оформлению ипотечного кредита и размеру процентной ставки. Не спешите бежать в ближайший банк или туда, где вы уже брали кредит. Подробно изучите все банки. Почитайте, какие есть льготы. Возможно, вы под них попадете.

На сайте практически каждого банка есть калькулятор расчета ипотеки, который показывает максимальную сумму для вас и размер ежемесячного платежа по ней. Проведите вычисления и сравните, какие условия вам подойдут больше. Кредит берется минимум на 5 лет. Это долгий срок, поэтому и обдумать все нужно тщательно.

Аренда как альтернатива ипотечному кредитованию

Люди берут ипотеку, потому что мечтают поскорее поселиться в собственном жилье, а не скитаться по съемным квартирам.

Многие из них не понимают, зачем платить за проживание кому-то, если лучше отдавать те же деньги, но за свою жилплощадь. На самом деле у аренды тоже есть свои плюсы.

Основные преимущества аренды:

• не нужно иметь в наличии сразу большую сумму денег;
• арендатор сам выбирает район и наполнение квартиры или дома;
• ремонтные работы и обустройство жилья проводится за счет хозяина недвижимости;
• при потере возможности платить арендную плату легко найти вариант подешевле и переехать.

Главный минус аренды жилья — нестабильность. Хозяин имеет право выселить жильцов в любой момент. И им придется за короткий срок найти другую жилплощадь. Плюс в съемной квартире собственники не всегда прописывают своих арендаторов, а без регистрации бывает трудно даже на работу устроиться. Поэтому риски есть и у аренды, и у ипотеки.

Я лично считаю, что гораздо выгоднее купить квартиру в кредит, чем снимать. И сейчас я объясню почему. Мы с мужем снимали однокомнатную квартиру за 10 000 рублей.

Я предложила ипотеку. В Сбербанке нам рассчитали, что за однушку в строящемся доме мы будем платить 25 лет по 13 000. Брать мы хотели миллион. Переплата выходит 2 900 000, что в почти в 3 раза больше требуемой суммы.

Теперь давайте рассмотрим вариант с арендой и откладыванием денег на покупку жилплощади в будущем. Если платить 10 000 за съём и откладывать по 3000 в месяц (цифры исходя из платежа в 13 000), то миллион накопится через 28 лет. За этот период мы бы отдали арендодателю 3 360 000, что в разы превышает переплату по ипотеке.

Исходя из приведенных расчетов я сделала вывод, что нам выгоднее оформить кредит, а не снимать жилплощадь. Однако каждый случай индивидуален и решать только вам.

Заключение

В конце хочу сказать, что не стоит бояться ипотечного кредитования.

Даже если вы живете один, всегда комфортнее проживать в своем доме, а не временно пребывать в чужом. Но не забывайте, что к процессу кредитования стоит подойти серьезно и в первую очередь трезво оценить свои финансовые возможности.